[Expert Guide] 너무도 복잡한 부동산 세금, 어디서 어떻게 알아봐야 할까?

📌 핵심 분석 (Executive Summary)

• 세목별 관할의 구분: 부동산 세금은 국세(양도·종부·증여·상속)와 지방세(취득·재산)로 나뉘며, 각각 주소지 관할 세무서와 해당 지자체 세무과로 담당 부처가 다르므로 질문 대상을 정확히 파악해야 합니다.
• 사실관계의 구체화: 세무 상담 전 세대 구성, 보유 주택 수, 취득 및 매도 시점 등 구체적인 사실관계를 미리 리스트업해야 전문가로부터 유의미하고 정확한 답변을 얻을 수 있습니다.
• 사전 확인의 필수성: 양도소득세는 매도 시점과 방식에 따라 수억 원의 세액 차이가 발생하므로, 계약 체결이라는 '비가역적 행위'를 하기 전 반드시 전문가의 검토를 거쳐야 실수를 방지할 수 있습니다.

필자가 직장인(Employee) 라이프를 끝내고 스스로를 고용한 지도(Self-employed) 어언 4년차. 필자는 공인회계사와 공인중개사의 업무를 병행하고 있다보니 부동산 중개부터 세금까지 한 번에 진행할 수 있다는 나름의 강점이 있다. 자연스레 필자의 사무실로 방문해서 양도세 등 세금을 묻는 고객 분들이 많다.

"저 간단한 거 하나만 여쭤볼게요, 우리 집 팔면 세금 얼마나 나와요?"

"저 이번에 아파트 분양 받으려고 청약 추첨 넣었는데, 당첨되면 2주택자로 중과되는 거예요?"

"자녀가 대학교 졸업하고 일 시작했는데, 자녀 명의로 집 사면 2주택자예요? 세금 많이 나와요?"

하지만 필자는 이런 질문을 받으면 순간 난감해진다. 고객 입장에서야 본인 질문이 간단한 거라고 생각하여 쉽게 물어볼 수 있지만 답변을 해야 하는 입장에서는 이게 간단치가 않다. 어설픈 대답은 오히려 고객에게 잘못된 의사결정을 할 여지를 남길 수 있고, 그에 따른 손해는 전적으로 고객의 부담으로 돌아간다는 걸 알기 때문이다. 자연스레 세금과 관련된 모든 답변은 조심스러울 수밖에 없다.

부동산 세금 확인의 필수 조건, 정확한 사실관계 파악이 왜 중요한가?

세금을 확인하기 위해서 사실관계 확인은 필수다. 

고객이 궁금해하는 '세금'이 정확히 양도세, 취득세, 증여세, 재산세, 종부세, 소득세 중 어떤 것을 말하는 건지, 양도세나 취득세라고 한다면 현재 고객의 세대는 어떻게 구성되어 있는지, 자녀 나이는 어떻게 되는지, 자녀가 일은 하는지, 배우자에게 오피스텔이나 상속받은 주택은 없는지, 최근 2년간 어떤 주택을 팔았는지 등등 확인해야 할 사실관계가 한두 개가 아니다. 문제는 이런 내용을 확인하려다보면 간단은커녕 30분은 훌쩍 넘어간다는 것. 그러다 보니 가벼운 마음으로 부동산에 들른 고객에게 정확한 답변을 드리기란 사실상 불가능하다.

물론 고객의 입장은 200% 공감이 간다. 세법은 정책의 방향에 따라 변화가 심하다 보니 이전 정부에서도, 이전전 정부에서도 '세법은 덕지덕지 땜방한 누더기와 같다'라고 말하곤 했다. 정부 정책에 따라 이 누더기를 더 다이나믹하게 휙휙 자르고 만들고 수선하는 바람에 이젠 전문가조차 파악하기가 어려워졌다. 고객 입장에서 본인 세무 이슈를 해결하고자 국세청에서 무료로 운영하는 콜센터(126번)에 전화해서 물어보려고 하지만 통화 연결에 성공하기란 하늘의 별따기다. 돈을 내고 유료상담이라도 받으려고 집 근처 회계사, 세무사 사무실 문을 두드려보지만 양도세는 상담하지 않는다며 돌려보내는 곳이 많다.

세무업계에는 '양포세무사'라는 신조어도 돌고 있다. 양도소득세를 포기한 세무사란 뜻이다. 양도세가 워낙에 자주 바뀌고 복잡한 데 비해 신고수수료는 너무 싸고 신고오류에 따른 가산세 책임은 워낙에 크다 보니 아예 양도세는 수임조차 하지 않으려는 세무사를 말한다. 회계사도 마찬가지다. 필자의 회계법인 동기 회계사들은 부동산 관련 세금을 모두 필자에게 물어본다. 이런 상황이니 일반인은 오죽할까. 이럴 바엔 차라리 양도소득세를 납세자가 직접 신고할 게 아니라 정부가 부과하는 것으로 변경하자는 움직임도 있으나 이 또한 현실적으로 이뤄지기 어렵다.

이런 상황에서 우리는 어떻게 해야할까?

부동산 세금 이슈, 구체화하는 방법은?

우선 부동산 세금 이슈가 있다면 나의 질문부터 구체화 해보자. 

일반적으로 부동산 세금이라고 말하지만, 부동산 분야가 워낙 폭넓고 또 관련법령이 많이 있다 보니 정확히 어떤 것을 말하는지 알기 어렵다.

부동산을 취득하고 처분하기까지 단계별로 살펴보자.

처음 부동산을 취득할 때는 취득세, 보유하고 있을 때는 재산세와 종합부동산세(합쳐서 보유세라고 칭한다), 부동산에서 월세가 나온다면 1년간의 임대소득에 대해 소득세가 부과된다. 부동산을 유상으로 처분할 때는 양도소득세, 자녀에게 무상으로 넘겨줄 때는 증여세, 소유주가 사망한 경우에는 상속세가 각각 부과된다.

이 다양한 법령의 판단 기준이 동일하다면 문제 없겠지만 각각의 법령에서 요구하는 조건은 조금씩 상이하다. 예를 들어 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 양도소득세에서는 이를 주택으로 간주하지만, 취득세에서는 다주택자가 취득하는 오피스텔이라 하더라도 취득세 중과는 적용되지 않는다. 그러니 부동산 세금이 궁금하다면 뭉뚱그려 세금이라 하지 말고 정확히 내가 궁금한 것이 어느 세금인지부터 확인해보자.

취득부터 양도까지, 부동산 세금 종류별 담당 부처와 확인 방법은?

그 다음은 담당부처를 확인해보자. 

취득세 중과세 여부를 확인하고 싶다면 관할 시청 혹은 구청의 세무과로 직접 전화해보면 된다. 재산세 또한 지방세이므로 관할 구청 세무과로 문의하는 것이 제일 빠르다.

세금 폭탄이라고 연일 기사가 나오고 있는 종합부동산세, 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세, 자녀에게 아파트 등을 증여할 때 내야 하는 증여세, 소유자가 사망했을 때 내야 하는 상속세는 국세다. 국세는 나의 주소지 관할 세무서가 담당이다. 관할 세무서 조사관은 납세자의 상담에 응하진 않으니 국세 관련된 문의가 있다면 국세청 콜센터(126번)로 전화하거나 홈택스 사이트에 접속하여 '인터넷 상담하기' 등을 통해 확인해볼 수 있다. 단, 인터넷 상담하기를 통해 회신을 받는다 하더라도 법적 효력은 없으니 참고만 하도록 하자.

이렇게 해도 잘 모르겠다면?

자본주의 사회에서 시간은 곧 돈이다. 본인이 최대한 알아보려고 해도 해결이 어렵다면 돈으로 전문가의 시간을 사면 된다. 회계사나 세무사를 찾아가서 상담을 받으면 된다. 이때도 유의할 사항이 있다. 부동산을 전문으로 하는 회계사·세무사는 많지 않다. 대부분의 회계사·세무사는 개인사업자 혹은 법인사업자의 장부 기장, 소득세 신고를 전문으로 한다. 의사도 내과, 외과, 피부과 등 전문분야가 있듯이 세무사도 기장, 양도세, 상속증여세, 세무조사 대응 등 각자의 전문 분야가 있는 것이다. 그러니 사전에 인터넷이나 유튜브 등을 통해서 본인이 궁금해하는 분야의 전문가를 찾아 상담을 예약하도록 하자.

현 정부 들어 급격하게 세법이 바뀌다 보니 법령을 해석함에 있어서 세무사 간에도 이견이 있는 경우가 꽤나 있다. 그러므로 전문가에게 상담을 받는다고 하면 최소한 두 군데 이상은 받아보자. 상담료는 아까울 수 있지만 상담료의 수십 배를 절세할 가능성은 높아진다. 다른 분야도 마찬가지겠지만 전문가 상담은 나의 불안함을 상당 부분 해소시킬 수 있다는 것만으로도 충분히 가치가 있다.

부동산 세금, 가장 중요한 것은?

마지막으로 부동산 세금은 반드시 저지르기 전에(?) 확인해야 한다. 

얼마 전 사무실로 찾아온 고객의 사례다. 양도세를 자세히 알아보지 않고 부동산 매매계약을 덜컥 해버렸는데 알고 보니 2021년부터 시행되는 보유기간 기산일 규정에 걸려서 해당 주택이 양도소득세 비과세가 적용되지 않았다. 사전에 이를 확인하고 매도 시기를 조금 늦췄다면 수천만 원을 아낄 수 있었지만, 이미 저지른 후에 할 수 있는 것이라고는 얼마 되지 않는 법무사, 중개사 비용 영수증을 챙기는 것밖에.

1년에 한 번씩 내는 소득세는 매년 국가가 정산을 하는 셈이라 설령 소득세 신고가 조금 잘못되었다고 해도 내가 추가로 낼 세금은 대부분 많지 않다. 하지만 수 년 혹은 수십 년간의 이익에 대해서 매도 시점에 한 번에 과세하는 양도소득세는 언제 어떻게 파느냐에 따라 수천만 원, 수억 원의 세금이 왔다 갔다 할 수 있다. 그러니 부동산 세금은 반드시 저지르기 전에 돌다리를 두들겨 보는 마음으로 확인하는 것, 절대 잊지 말자.

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[경제전파사 전문 필진]

집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사

국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다.