[Expert Guide] 다주택자 잡는 12월의 악몽, 종합부동산세가 온다

📌 핵심 분석 (Executive Summary)

• 종부세의 기본 구조: 종합부동산세는 인별 합산 과세로, 세대별이 아닌 '개인'이 보유한 전국 주택의 공시가격 합계액에서 공제액(2026 현재 1주택자 12억, 일반 9억)을 차감한 금액에 세율을 곱하여 산출됩니다.
• 고가 주택 기준의 현실화: 부동산 가격 상승을 반영하여 1주택자 종부세 비과세 기준이 공시가격 12억 원(시세 약 16~17억 수준)으로 상향 안착되었으므로, 과거에 비해 중산층의 종부세 부담은 상당 부분 완화되었습니다.
• 세부담 상한과 절세 전략: 종부세는 전년 대비 세부담 상한(150%)이 존재하며, 법인 명의 보유나 다주택 여부에 따라 세율이 급등하므로 6월 1일 과세 기준일 전 명의 분산이나 매도 결정을 완료해야 합니다.

"아이고 마~ 종부세는 돈 천만 원이나 나올까 했는데~  정권 바뀌면 세금 줄 거 같아서 안 판 건데, 우야면 좋습니꺼"

얼마 전 필자의 부동산을 방문하여 한참을 얘기하다가 끝내 눈물을 보이고 만 어머님 고객 분의 사연이다.

백발이 성성하신 어머님 고객 분이었는데, 일찍이 남편을 여의고 본인 혼자 아들 둘을 키우셨다고 한다. 혼자 벌어서 아들 둘 잘 먹이기도 빠듯한데 교육까지 시키느라 음식 장사 옷 장사 안 해본 일이 없으셨고, 그렇게 허리띠 졸라매 겨우 겨우 본인 살 아파트 한 채와 노후자금으로 월세용 아파트 한 채를 마련하셨다.

장성한 자식들도 분가해서 손주 손녀 낳고 잘 사는 것을 보고 `아 이제 고생 끝에 낙이 오는구나~' 싶었는데, 하늘도 무심하시지. 큰 아들 사업이 어려워져 그만 빚더미에 앉았다고. 큰 아들은 법원에 개인회생을 신청해서 매월 채무를 변제하는 중인데, 어머님께선 힘들어하는 아들을 곁에서 지켜보며 월세용 아파트 한 채까지 팔아서 도와줘야 하는건 아닌지 홀로 고민하다 양도세를 알아볼 겸 필자의 사무실로 온 것이었다.

어머니의 지나온 세월에 절절하게 공감하다 정확한 양도세 계산을 위해 어머님의 자산 취득시기부터 하나씩 인터뷰를 시작했다. 상담을 하면서 점점 굳어지는 필자의 안면근육. 상담 중 이렇게 난감해지는 경우는 대부분 고객에게 좋지 않은 소식을 전해야 할 때다. 고객이 내야 할 세금은 엄청난데 이렇게 저렇게 돌려봐도 세금을 줄일 수가 없을 때. 심지어 고객이 알지 못하는 세금을 추가로 더 알려드려야할 때.

일단 월세용 아파트는 양도차익이 워낙 커서 2주택자로서 수억 원의 양도세 중과세를 감당하며 팔기는 어려웠다. 대안으로 월세 중 일부를 아들한테 주고 싶어 하였으나, 어머님이 미처 생각치 못한게 하나 있었다. 바로 필자가 올초부터 12월의 악몽(?)이라 칭하며 걱정하는 종합부동산세다.

이번에는 종합부동산세(이하 종부세)에 대해서 자세히 살펴보도록 하자.

종부세는 알다시피 2005년 참여정부 때 집값 폭등을 막고자 도입한 세금이다. 당시 집값이 천정부지로 오르자 이를 억제하기 위하여 처음에는 단순하게 재산세를 강화하는 방향으로 진행했으나 야당의 텃밭이었던 강남구 등 지자체에서 재산세를 감면하는 식으로 대응하는 바람에 아예 지자체에서 손댈 수 없게 국세로 신설하였다.

종부세 법을 살펴보면 1조에서부터 '고액의 부동산 보유자'를 대상으로 부과하는 세금이라며 당당하게 정체를 밝히고 있는데, 희한하게도 '고액의 부동산' 기준인 6억 원은 강산이 한번 하고도 반이 변하도록 변함이 없다.

종부세는 누가 내나?

종부세는 매년 '6월 1일'에 '토지'와 '주택'을 가지고 있는 사람이 낸다. 

종부세 납부기준일은 재산세와 동일하게 매년 6월 1일인데, 6월 1일 소유자에게 1년치 세금 전부가 부과되는 식이다. 토지와 주택 소유자가 대상이므로 건물만 소유하고 있다면 재산세는 부과될지언정 종부세는 내지 않는다.

토지와 주택을 가지고 있어도 공시가격이 기준금액 이하라면 종부세를 내지 않는다.

기준금액은 토지의 경우 종합합산 과세대상인지 별도합산 과세대상인지에 따라서 달라진다. 종합합산, 별도합산 용어가 어려우니 쉽게 설명하자면, 사용하지 않고 노는 땅(나대지 등)은 종합합산 과세대상이고, 공장 부수토지, 상가 부수토지 등 사용하고 있는 땅은 별도합산 과세대상이다. (주택 부수토지는 종부세 구조상 주택 쪽에서 과세된다.)

노는 땅의 기준금액은 5억 원이고, 사용하고 있는 땅의 기준금액이 80억 원이다. 

간혹 본인이 상가를 몇 채 보유하고 있는데 종부세가 얼마나 나오냐고 물어보시는 분도 있는데, 상가 부수토지는 사용하고 있는 땅이므로 기준금액이 80억이다. 토지 공시가격으로만 80억 원을 넘기려면 강남의 웬만한 빌딩이 아니고서야 불가능하다. 아. 빌딩 부자로 알려진 서장훈 정도라면 가능할 수도 있겠다. 그것도 서장훈이 빌딩을 다 개인명의로 가지고 있을 경우에만. 서장훈이 아닌 이상에야 우리가 월세를 받으려고 취득하는 상가는 종부세가 과세되지 않는다고 봐도 무방하다.

주택은 기준금액이 6억이다. 

종부세 도입시에는 기준금액을 '세대' 기준으로 판단하였으나 2008년 위헌판결 이후 '인별' 기준으로 바뀌었다. 그런데 인별로 기준금액을 정하다보니 똑같이 1주택을 가지고 있다고 하더라도, 단독명의로 가지고 있는 옆집 철수네와 부부공동명의로 가지고 있는 앞집 영희네의 종부세 부담에 차이가 나게 된다. 그래서 특별히 1세대 1주택 단독명의인 경우에만 이 기준금액에 +3억을 더해준다. 지난달 31일 +3억을 +5억으로 변경해주는 법안이 국회 본회의를 통과해, 올해 12월부터 단독명의 세대의 종부세 기준금액은 9억(6억 + 3억)에서 11억(6억 + 5억)으로 변경된다.

예를 들어 공시가격 13억 원의 아파트를 공동명의로 가지고 있다면 13억 원 x 50%(지분율) - 6억 원 = 0.5억 원에 대해 종부세가 각각 계산된다. 그에 반해 단독명의인 경우에는 13억 - (6억 + 3억) = 4억원에 대해 종부세가 계산됐는데, 며칠전 법 개정으로 13억 - (6억 + 5억) = 2억에 대해서 종부세가 계산된다. 보다시피 1주택자라면 공동명의가 단독명의보다 대개는 유리하다. (고령자면서 장기보유했다면 세액 공제를 받아 단독명의가 유리한 경우도 있다.)

이 종부세의 1세대 1주택과 관련해서 질문을 자주 받는 포인트가 있다. 

주택 여부를 판단할 때 양도세에서는 '건물'을 기준으로 판단하지만, 재산세·종부세에서는 '토지'를 기준으로 판단하고 있다. 만약 본인이 아파트 1채와 주택부수토지를 가지고 있다면 양도세에서는 1주택 + 1토지이므로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 하지만 종합부동산세에서는 1주택 + 1주택으로 간주되어 1세대 1주택에게 주어지는 혜택(+3억, 고령자공제, 장기보유공제)을 받을 수 없다.

참고로 아파트 청약을 할 때도 무주택·유주택 여부는 '건물'을 기준으로만 판단한다. 재산세 고지서상 주택부수토지에 대한 재산세가 '주택'으로 부과되어도 여전히 무주택자로 인정되니 청약하실 분들은 행여라도 겁먹지 말자.

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[경제전파사 전문 필진]

집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사

국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다.