[부동산 정책분석] 양도세 내려주면 집값 잡힐까
양도소득세 중과 제도가 주택 공급(매물)을 어떻게 동결시키는지 분석합니다. 2026년 5월 다주택자 양도세 중과 배제 조치 일몰을 앞둔 현재의 시장 상황을 Editor's Note로 정리했습니다.
📌 핵심 분석 (Executive Summary)
- 동결 효과 (Lock-in Effect): 과도하게 높은 양도소득세율이 다주택자의 매도 의사를 꺾어 시장에 매물이 나오지 않게 만드는 '매물 잠김' 현상의 원인을 분석합니다.
- 정책의 부작용: 수요 억제 수단으로 활용된 징벌적 과세가 결과적으로 공급 부족을 심화시켜 가격 상승을 부추기는 역설적 상황을 설명합니다.
- 비정상의 정상화: 자산 가치 상승분을 세금으로 환수한다는 명분 뒤에 숨은 시장 왜곡(증여 증가 등)의 실태를 짚어봅니다.
이 글은 2021년 마일스톤이 작성한 원문을 그대로 수록한 것입니다. 당시 예견했던 세금 정책의 한계는 2026년 현재 다음과 같은 중대한 기로에 서 있습니다.
📌 5월 9일 양도세 일몰과 '계약일 기준' 구제책: 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다. 정부가 '5월 9일 내 계약 체결분'까지 혜택을 인정하는 보완책을 내놓으면서, 시장은 급매물 투하보다는 조건에 맞는 적정가 거래를 시도하는 '막차 수요'가 늘어나며 변동성이 커지고 있습니다.
📌 증여의 부메랑, 10년의 매물 잠김: 과거 양도세 회피 수단이었던 증여가 2026년 현재 시장의 매물 가뭄을 심화시키고 있습니다. 이월과세 10년 규정에 묶인 증여 물량들이 장기 보유로 돌아서면서, 도심 내 핵심 입지의 매물 유통량은 역대 최저 수준을 기록 중입니다.
📌 세금보다 무서운 공급 절벽: 2026년 수도권 입주 물량이 전년 대비 30% 이상 급감하면서, 세제를 통한 수요 억제책이 한계에 봉착했습니다. 공급 부족이 확정된 상황에서 다주택자들은 '세금 부담'보다 '자산 가치 상승'에 무게를 두며, 시장은 세제 변화보다 신축 입주 가뭄에 더 민감하게 반응하고 있습니다.
📌 징벌에서 합리화로, 세제 개편의 분수령: 2026년은 지난 5년간의 징벌적 과세 체계를 재정비하는 논의가 활발한 시기입니다. 거래세 인하를 통한 시장 활성화와 보유세의 합리적 조정이 핵심 과제로 부상하며, 5월 일몰 이후의 새로운 세제 패러다임이 부동산 시장의 향방을 결정할 전망입니다.
양도세 내려주면 집값 잡힐까
2021년이 한 달도 채 남지 않은 시점에서 양도소득세가 주택 시장에 뜨거운 화두로 떠오르고 있습니다. 다주택자 양도세 중과를 유예하자는 이재명 더불어민주당 대통령 후보의 주장에 대해 여당인 민주당이 호응하고 나섰지만 정부가 반대하면서 혼란스러운 모습입니다.
양도세는 매매 차익에 세금을 매기는 제도입니다. 집을 팔아 돈을 벌었으면 그에 맞는 세금을 내라는 겁니다. 소득이 있는 곳에 세금을 내는 것은 당연합니다. 문제는 현재 양도세가 지나치게 높다는 겁니다. 현재 다주택자의 양도세 최고세율은 75%에 이릅니다. 지방소득세까지 더하면 세율은 최대 82.5%까지 올라간다고 합니다. 다주택자가 집을 팔아 100만 원을 벌었다면 82만 5000원까지 세금으로 낼 수 있다는 뜻입니다.
세금으로 집값 잡으려던 정부
다주택자 양도세율이 이렇게 올라간 데는 정부가 양도세를 주택 수요 억제 정책에 적극 활용했기 때문입니다. 이번 정부에 추진된 양도세율 개정은 종합부동산세와 함께 부동산 대책의 일부로 발표가 됐습니다. 2018년 8ㆍ2대책을 통해 2주택자에게 적용하는 양도세를 기본세율에 10%포인트 추가했고, 3주택자는 기본세율에 20%포인트 중과했습니다. 지난해 7ㆍ10 대책에서 양도세 중과 세율을 더욱 높여, 다주택자 양도세 최고세율이 75%까지 올라가도록 했습니다. 종부세를 두고 종이 호랑이가 진짜 호랑이가 됐다고 하는데, 양도세 부담도 종부세 못지 올라간 겁니다.
정부가 과도할 정도로 다주택자에게 높은 양도세율을 적용한 것은 일종의 엄포였습니다. 앞으로 양도세를 높일테니 다주택자는 늦기 전에 집을 팔라는 신호였죠. 실제 2018년 8ㆍ2대책에 포함된 양도세 중과는 다음해 4월부터, 지난해 7ㆍ10 대책은 올해 6월부터 시행하는 것으로 유예기간이 있었습니다. 결과는 정부 뜻대로 되지 않았습니다. 집값은 폭등했고, 다주택자들은 매물을 내놓지 않았습니다. 그리고 지난 6월부터 예고대로 현재의 양도세 중과 세율이 적용되고 있습니다.
세금에 발목잡힌 주택공급
문제는 정부의 엄포성 정책이 현실이 되면서 다주택자들이 집을 팔기가 너무 어려워졌다는 겁니다. 양도소득의 최대 82.5%를 세금으로 내면서 굳이 집을 팔 다주택자는 드물겠죠. 하지만 내년 대통령 선거를 앞두고 집값 안정이 필요한 여당 입장에서는 다주택자 매물이 필요하게 된 겁니다.
주택 가격 안정을 위해서는 주택 공급이 늘어나야 하는데 당장 신규 아파트 공급을 늘리기는 어렵습니다. 결국은 다주택자 매물 뿐인데, 양도세를 한시적으로 낮춰주면 팔지 않을까 하는 생각이 다시 든 겁니다. 이미 실패가 확인된 정책을 또 꺼내든 셈이죠. 당장 앞선 2차례 양도세 중과 예고에도 꿈쩍도 안했던 다주택자들이 이번이라고 다르겠냐는 지적이 나올 수밖에 없습니다. 다주택자들 상당수가 증여 등의 방식을 택한 상황에서 시장에 나올 매물 자체도 많지 않을 것이라는 관측도 나옵니다.
세금으로 집값 공략, 가능한 일?
무엇보다 세금 정책으로 주택 수요를 조정할 수 있다는 인식이 계속되는 점이 문제로 보입니다. 주택관련 세율로 수요를 조절할 수 있다는 논리가 이론적으로는 맞을 수 있지만, 현실은 아니다는 것이 결과로 나와 있습니다. 최근의 집값 상승세 둔화가 정부의 조세 정책의 결과라고 평가하는 전문가는 아무도 없습니다. 오히려 비정상적인 세율로 시장 왜곡에 기여하고 있는 실정이죠.
집값 상승이 주춤한 데는 대출규제의 여파가 큽니다. 집값이 많이 올라 조달해야 하는 자금의 규모는 커졌는데, 가계부채 관리를 강화하면서 돈줄이 막힌 겁니다. 여전히 구멍이 많다고는 하지만, 애초에 정부가 수요 억제 정책으로 세금이 아닌 대출을 택했어야 했다는 비판이 나오는 지점입니다. 이런 시점에 양도세 중과의 한시적 유예는 시기도 방향도 모두 맞지 않은 선택지입니다. 그간 쌓이고 쌓인 주택 정책 실패를 푸는 데는 시간이 걸릴 수밖에 없는데, 선거를 앞두고 일시에 효과를 보려는 조급증 이상도 이하도 아닙니다.
물론 양도세율 조정 검토는 필요하다고 봅니다. 집값 안정에 아무런 효과가 없다고 증명된 마당에 언제까지 이대로 둘 수는 없을 겁니다. 양도세율을 내리는 것은 정부 입장에서는 한시적 유예보다 더 괴로운 일입니다. 정부의 양도세 중과 계획을 믿고 주택을 미리 처분한 사람이나, 주택 구입을 미룬 무주택자들의 불만도 예상됩니다. 불로소득 차단이라는 명분도 어느 정도는 포기해야 합니다. 하지만 정책은 명분만으로 하는 것은 아닙니다. 지금 당장은 아니더라도 비정상의 정상화는 준비해야 합니다.
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[경제전파사 전문 필진]
마일스톤 / 신문업계에서 일하고 있습니다
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