[부동산 정책분석] 2030이 집을 사는 이유
무주택자와 2030 세대가 불안감 속에 주택 구입에 나선 구조적 원인을 분석합니다. 2026년 더욱 심화된 자산 격차를 Editor's Note로 짚어봅니다.
📌 핵심 분석 (Executive Summary)
- 사회적 계급화: 현대 사회에서 직업보다 '자산(주택 소유 여부)'이 계급을 나누는 결정적 잣대가 되고 있음을 지적합니다.
- 불평등의 데이터: 자가가구와 차가가구 간의 지니계수 격차를 통해, 무주택자가 느끼는 하층 낙오에 대한 불안감을 분석합니다.
- 실수요 중심 시장: 투자자보다는 실거주 목적의 무주택자들이 시장을 주도하는 구조적 변화를 설명합니다.
이 글은 2021년 마일스톤이 작성한 원문을 그대로 수록한 것입니다. 당시의 분석은 2026년 현재 더욱 뚜렷한 실체로 나타나고 있습니다.
📌 3기 신도시 본청약의 명암: 2026년 현재 하남 교산 등 주요 3기 신도시의 본청약이 진행 중이나, 치솟는 공사비로 인해 분양가가 사전청약 당시보다 크게 올라 서민들의 자금 마련 부담이 가중되었습니다. '기다리면 당첨'이라는 공식이 '자금력이 뒷받침되어야 당첨'이라는 현실로 바뀌었습니다.
📌 자산 양극화, '거주'에서 '신분'으로: 주택 소유 여부가 자산 격차를 결정짓는 핵심 변수가 되면서, 2026년 대한민국 사회는 주거지에 따른 계급화 현상이 더욱 뚜렷해졌습니다. 상위 10%와 하위 가구 간의 순자산 격차는 역대 최대치로 벌어지며 주거 사다리 복원이 시급한 과제로 떠올랐습니다.
📌 신축 공급 절벽과 소유 욕구의 충돌: 임대주택 위주의 정부 공급 대책은 '내 집 마련'을 열망하는 시장의 수요를 충족시키기에 역부족이었습니다. 특히 2026년 입주 물량이 급감하며 신축 아파트의 희소가치가 극대화되었고, 이는 임대 거주보다 자가 소유를 열망하는 '공급 부족의 역설'을 낳았습니다.
📌 가계부채 연착륙을 위한 정밀 제어: 2,000조 원 규모로 불어난 가계부채는 한국 경제의 최대 뇌관입니다. 2.5%대의 안정적 금리 기조 속에서도, 정부는 DSR 규제 강화를 통해 대출 총량을 관리하며 부실화를 막기 위한 고도의 '돈줄 죄기' 정책을 병행하고 있습니다.
그들이 집을 사는 이유
정부가 연일 집값 하락을 경고하고 있지만, 주택가격은 좀처럼 내려가지 않고 있습니다. 집값이 고점에 왔으니 추격매수를 멈춰야 하며(홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관), 2~3년 뒤에는 집값이 하락할 수 있다(노형욱 국토교통부 장관)는 정부 관료의 말이 좀처럼 시장에서 먹히지 않는 상황입니다. 지난 글에서 단기적으로 사람들이 원하는 아파트 공급이 부족한 상황이기 때문에 집값이 금방 하락세로 전환될 가능성은 낮다고 했지만, 정부의 구두개입(?)이 이처럼 먹히지 않는 상황이 예사롭지는 않습니다.
많은 전문가는 요즘 주택시장을 실수요 시장이라고 합니다. 다주택자들의 투자가 아니라 무주택자들이 자기 살 집을 사면서 집값이 오른다는 것입니다. 사실 이번 정부가 다주택자 옥죄기에 주력하면서 투자 목적으로 주택을 여러 채 사기는 어려워진 것이 현실입니다.
법원 등기정보광장의 지난달 집합건물 소유지수는 24.77입니다. 국민 100명 가운데 오피스텔이나 아파트 등 집합건물을 24.77명이 소유하고 있다는 의미입니다. 문재인 정부 첫해인 2017년 12월에 집합건물 소유지수가 21.77였던 점을 고려하면 집이 없던 사람이 집을 많이 산 것은 맞아 보입니다.
통계청 자료를 보면, 2019년 기준으로 1주택자는 1205만 1965명으로 1년 전 1181만 8335명보다 23만명 가량 늘었습니다. 최근에는 이런 기류가 더 강하다는 것이 시장의 일반적인 평가입니다.
특히, 소득 수준이 상대적으로 낮은 20~30대의 이른바 ‘영끌’구입이 늘었습니다. 한국부동산원 자료를 보면, 지난해 서울 아파트 매매 건수(9만 3784건) 가운데 30대 비중이 33.5%(3만 1372건)로 전 연령대에 비해 가장 높았습니다.
그렇다면 무주택자, 그중에서도 젊은 층에서 주택구입에 나선 이유는 뭘까요? 집이 사회적 계급을 결정짓는 잣대라고 생각하기 때문이라고 봅니다. 지금까지는 어떤 직업을 가졌는지가 사회적 계급, 계층을 나누는 잣대였지만 이제는 자산입니다.
이번 정부에서 집값이 급등하면서 적어도 서울 등 수도권에서는 사회적 계급을 집 있는 사람과 집 없는 사람으로 나눠도 이상하지 않을 상황이 됐습니다. 최근 들어 자산 불평등 문제의 심각성이 부각되고 있지만 그중에서도 부동산 자산 불평등은 개인의 힘으로는 점점 넘어서기 어려운 상황으로 가고 있습니다.
국토연구원이 분석한 자산 불평등도, 지니계수를 볼까요?
지니계수는 1에 가까울수록 불평등이 심하고, 0에 가까울수록 평등하다는 의미입니다. 자가가구, 집 있는 사람의 총 자산 불평등도는 2012년 0.5172를 기점으로 점점 줄어 2019년에는 0.4833으로 감소합니다. 반면 차가가구, 집을 빌려 사는 사람은 2012년 0.6973에서 2019년 0.7145로 치솟습니다.
자가가구의 불평등 수준은 줄어드는 반면 자기 집이 없는 차가가구의 불평등도는 치솟는 상황입니다. 보통 지니계수가 0.7이면 불평등이 심해 사회 혼란이 일어날 가능성이 높은 수준이라고 하니 집에서 오는 불평등이 어느 수준인지 알만 합니다. 지금이라도 집을 안 사면 자산 계급에서 밑바닥으로 추락할지도 모른다는 불안감이 사람들이 영끌로 이끌고 있습니다.
그럼 지금이라도 집을 사야 하는 걸까요. 정부는 집을 사지 않아도 안심하고 거주할 수 있는 저렴한 임대주택을 다양하게 공급한다고 하지만, 주택 소유에 따른 자산격차가 이렇게 벌어지는 상황에서 무주택자의 주택 구매 노력은 필요하다고 봅니다.
정부가 연일 집값 하락을 경고하고 있지만 그렇다고 정부가 집값 폭락 상황을 원하지 않는 것도 분명합니다. 1700조 원을 넘어선 가계부채 규모를 고려할 때 집값 폭락은 개인의 고통을 넘어 국가 차원의 시련이 될 가능성이 높기 때문입니다. 실제 집값이 폭락할 조짐을 보이면 정부가 공언한 주택 공급도 속도조절에 들어갈 수도 있습니다.
다만, 어떤 주택을 구입할지는 선택의 영역입니다. 조금만 기다리면 지금보다는 그나마 싼 주택들이 나옵니다. 3기 신도시 사전청약은 시세의 60~80% 수준이며, 정부가 밀고 있는 공공재개발ㆍ재건축 등도 시세의 70% 수준에서 일반분양가가 논의되고 있습니다. 적은 초기 자본금으로 내집 마련을 할 수 있는 공공자가주택도 공급됩니다. 물론 주변 시세 자체가 워낙 높아 무주택자 입장에서 이러나저러나 영끌은 해야겠지만, 그래도 최대한의 전략적 사고는 필요해 보입니다.
🏃🏻➡️ 신문기자 마일스톤이 부동산 시장을 바라보는 시각 -
[부동산 정책분석] 너무 비싼 집값, 과연 언제까지 오를 수 있을까
[경제전파사 전문 필진]
마일스톤 / 신문업계에서 일하고 있습니다
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