구축 아파트 매매나 임대차 거래시장, 이 시장들과 차별화된 제3의 시장이 있습니다. 바로 분양권 거래시장입니다.
분양권 또는 입주권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻하는데요. 분양권은 새 아파트 분양에 당첨되는 생기는 권리이고, 입주권은 재건축이나 재개발로 생기는 권리입니다. 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고 파는 게 분양권 거래, 전매입니다. 분양권 거래시장은 아파트 청약의 흥행과 궤를 같이하며 수분양자에게 단기 차익을 가져다주는 황금시장으로 인식되곤 했죠.
분양권 거래? 좋은 시절도 옛말
몇 년간 뜨거운 열기를 내뿜어온 분양권 전매시장이 올해는 예년만큼 힘을 못 쓰고 있는 것으로 분석됐습니다. 10월 14일 현재 계약일 집계를 기준으로, 연내 전국에서 거래된 아파트 분양권·입주권 거래규모는 총 20조 원에 가까운데요. 월 평균 거래금액은 1조 9913억 원으로, 지난해 월 평균 기록인 4조 1934억 원보다 52%나 급감했습니다.
이는 2007년 이후 가장 낮은 숫자입니다. 이 통계 최고치를 기록한 2017년 이후와 비교하면 그 차이가 확연합니다. 2017년에는 월 평균 거래액 5조 2621억 원, 연간 총 63조 원을 기록한 바 있었죠.
전체 거래규모가 줄면서 자연스럽게 분양권 호당 평균 거래가도 줄었습니다. 올해 호당 평균 거래가는 4억 1742만 원으로 작년 4억 2416만 원보다 1.5% 하락했습니다.
신축 아파트를 선호하고 풍부한 전매대기 수요가 있는 서울에서도 분양권 거래시장이 맥을 못 추기는 마찬가지였습니다. 10월 현재 분양권 거래총액은 약 3810억 원으로, 지난해의 17% 수준에 그쳤습니다. 올해 10월까지 서울 분양권 거래 대부분은 입주권 거래(약 3497억 원)로 분양권 전매는 313억 원 정도에 불과합니다.
전매 제한하고 의무 실거주…양도소득세 부담
분양권 거래시장의 타격은 이미 예견된 수순이었습니다. 정부 정책이 투기적 가수요와 단기 차익을 노리는 수요를 단속하는 데 집중됐죠. 실입주보다 준공 전 매각을 통해 전매 차익을 남기는 단기 투자 수요는 갈수록 시장에 발 붙이기 어려웠을 겁니다.
우선 입주권 거래에 대한 규제를 살펴보면 투기과열지구 내 조합원은 사업 일정 시점부터 소유권이전등기 시점까지 지위 양도가 제한됩니다. 「주택법」 제63조 제1항에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발 사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후부터 해당 정비사업의 건축물 또는 토지의 양도가 제한됩니다.
세금과 실거주 요건도 거래를 위축시킨 요인으로 꼽힙니다. 정부는 조정대상지역의 분양권·입주권에 대한 양도소득세 세율 중과와 투기과열지구 등 분양가상한제 적용지역 등에 전매 규제·실거주 의무 조치를 내렸습니다.
특히 높아진 양도소득세가 거래에 큰 부담을 줬습니다. 올해 6월 1일을 기점으로 조정대상지역의 분양권(입주권)을 가진 2주택자가 1년 미만 단기 보유한 뒤 매각하는 경우, 양도소득세율이 기본세율(6% ~ 45%)에 20%포인트를 더하는 것으로 상향됐습니다. 같은 조건으로 3주택자인 경우, 기본세율(6% ~ 45%)에 30%포인트를 더해 적용하는데요. 규제지역에서 분양권(입주권)인 상태로 매각하면 상당히 무거운 양도소득세를 내야 하기 때문에, 전매하지 않고 입주 후 소유권 이전등기를 거쳐 나중에 매각하기로 결정하는 사람들이 많아지게 된 것입니다.
당분간 분양권 시장 위축될 듯
특히 분양가상한제 적용지역에서는 해당 주택의 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 일정 수준 이하일 때 5~10년간 전매규제를 가하기도 합니다. 분양권 상태가 아닌 소유권이전등기 후 입주 단계에서도 자유롭게 사고 팔기 어려운 구조인 셈이죠.
조정대상지역과 투기과열지구 등이 집중된 서울을 비롯해 일부 규제지역에서는 당분간 분양권(입주권) 거래량과 금액이 급격히 줄어들 전망입니다. 다만 이는 거래 수요가 부재하다기보다는 앞서 살펴봤듯이 정부의 강도 높은 거래 규제 때문입니다. 오히려 입주 5년차 신축 아파트의 가격 급등, 재건축 조합설립인가와 재개발 관리처분계획인가 이전 단계로 매수 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 수 있어 주의할 필요가 있습니다.
함영진 / 직방 빅데이터랩장
부동산써브 부동산 연구실장과 부동산114 리서치센터장을 거쳐 현재 프롭테크 기업인 직방 빅데이터랩장으로 근무하고 있습니다. 거래, 가격, 수요 등 공공과 민간의 다양한 부동산 정보들을 수집, 분석, 가공해 부동산 시장의 인사이트를 제공하고 있습니다. 되도록 통계적 사실과 정보에 기반한 합리적 사고와 분석을 통해 다양한 주거 트렌드를 제공하겠습니다.
함영진 부동산 빅데이터 전문가 📊
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구축 아파트 매매나 임대차 거래시장, 이 시장들과 차별화된 제3의 시장이 있습니다. 바로 분양권 거래시장입니다.
분양권 또는 입주권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻하는데요. 분양권은 새 아파트 분양에 당첨되는 생기는 권리이고, 입주권은 재건축이나 재개발로 생기는 권리입니다. 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고 파는 게 분양권 거래, 전매입니다. 분양권 거래시장은 아파트 청약의 흥행과 궤를 같이하며 수분양자에게 단기 차익을 가져다주는 황금시장으로 인식되곤 했죠.
분양권 거래? 좋은 시절도 옛말
몇 년간 뜨거운 열기를 내뿜어온 분양권 전매시장이 올해는 예년만큼 힘을 못 쓰고 있는 것으로 분석됐습니다. 10월 14일 현재 계약일 집계를 기준으로, 연내 전국에서 거래된 아파트 분양권·입주권 거래규모는 총 20조 원에 가까운데요. 월 평균 거래금액은 1조 9913억 원으로, 지난해 월 평균 기록인 4조 1934억 원보다 52%나 급감했습니다.
이는 2007년 이후 가장 낮은 숫자입니다. 이 통계 최고치를 기록한 2017년 이후와 비교하면 그 차이가 확연합니다. 2017년에는 월 평균 거래액 5조 2621억 원, 연간 총 63조 원을 기록한 바 있었죠.
전체 거래규모가 줄면서 자연스럽게 분양권 호당 평균 거래가도 줄었습니다. 올해 호당 평균 거래가는 4억 1742만 원으로 작년 4억 2416만 원보다 1.5% 하락했습니다.
신축 아파트를 선호하고 풍부한 전매대기 수요가 있는 서울에서도 분양권 거래시장이 맥을 못 추기는 마찬가지였습니다. 10월 현재 분양권 거래총액은 약 3810억 원으로, 지난해의 17% 수준에 그쳤습니다. 올해 10월까지 서울 분양권 거래 대부분은 입주권 거래(약 3497억 원)로 분양권 전매는 313억 원 정도에 불과합니다.
전매 제한하고 의무 실거주…양도소득세 부담
분양권 거래시장의 타격은 이미 예견된 수순이었습니다. 정부 정책이 투기적 가수요와 단기 차익을 노리는 수요를 단속하는 데 집중됐죠. 실입주보다 준공 전 매각을 통해 전매 차익을 남기는 단기 투자 수요는 갈수록 시장에 발 붙이기 어려웠을 겁니다.
우선 입주권 거래에 대한 규제를 살펴보면 투기과열지구 내 조합원은 사업 일정 시점부터 소유권이전등기 시점까지 지위 양도가 제한됩니다. 「주택법」 제63조 제1항에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발 사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후부터 해당 정비사업의 건축물 또는 토지의 양도가 제한됩니다.
세금과 실거주 요건도 거래를 위축시킨 요인으로 꼽힙니다. 정부는 조정대상지역의 분양권·입주권에 대한 양도소득세 세율 중과와 투기과열지구 등 분양가상한제 적용지역 등에 전매 규제·실거주 의무 조치를 내렸습니다.
특히 높아진 양도소득세가 거래에 큰 부담을 줬습니다. 올해 6월 1일을 기점으로 조정대상지역의 분양권(입주권)을 가진 2주택자가 1년 미만 단기 보유한 뒤 매각하는 경우, 양도소득세율이 기본세율(6% ~ 45%)에 20%포인트를 더하는 것으로 상향됐습니다. 같은 조건으로 3주택자인 경우, 기본세율(6% ~ 45%)에 30%포인트를 더해 적용하는데요. 규제지역에서 분양권(입주권)인 상태로 매각하면 상당히 무거운 양도소득세를 내야 하기 때문에, 전매하지 않고 입주 후 소유권 이전등기를 거쳐 나중에 매각하기로 결정하는 사람들이 많아지게 된 것입니다.
당분간 분양권 시장 위축될 듯
특히 분양가상한제 적용지역에서는 해당 주택의 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 일정 수준 이하일 때 5~10년간 전매규제를 가하기도 합니다. 분양권 상태가 아닌 소유권이전등기 후 입주 단계에서도 자유롭게 사고 팔기 어려운 구조인 셈이죠.
조정대상지역과 투기과열지구 등이 집중된 서울을 비롯해 일부 규제지역에서는 당분간 분양권(입주권) 거래량과 금액이 급격히 줄어들 전망입니다. 다만 이는 거래 수요가 부재하다기보다는 앞서 살펴봤듯이 정부의 강도 높은 거래 규제 때문입니다. 오히려 입주 5년차 신축 아파트의 가격 급등, 재건축 조합설립인가와 재개발 관리처분계획인가 이전 단계로 매수 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 수 있어 주의할 필요가 있습니다.
함영진 / 직방 빅데이터랩장
부동산써브 부동산 연구실장과 부동산114 리서치센터장을 거쳐 현재 프롭테크 기업인 직방 빅데이터랩장으로 근무하고 있습니다. 거래, 가격, 수요 등 공공과 민간의 다양한 부동산 정보들을 수집, 분석, 가공해 부동산 시장의 인사이트를 제공하고 있습니다. 되도록 통계적 사실과 정보에 기반한 합리적 사고와 분석을 통해 다양한 주거 트렌드를 제공하겠습니다.
함영진 부동산 빅데이터 전문가 📊
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