수도권 아파트값 상승세 주춤 '서울 집값 떨어질까'

2021-11-08

핵심 요약 : 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격 상승세가 둔화. 전셋값 상승폭도 줄고, 서울 도심과 가까운 지역에서는 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 것으로 나타남. 대출규제가 강화되고 기준금리 인상 등을 반영해 대출금리가 오른 영향. 2010년대 사례에서 보듯이 금리 인상이 본격화하면 집값이 떨어질 수 있음. 저금리에 무리하게 대출받아 집을 산 2030세대가 타격을 받을 수 있다는 우려.

1. 서울 등 수도권 아파트 값 상승폭 주춤

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 수도권 아파트 값이 주춤하고 있어요. 한국부동산원 집계에 따르면 11월 1일 기준 수도권 주간 아파트 값이 일주일 전보다 0.26% 올랐는데, 이는 5월 말 이후 최저치에요. 서울만 떼어놓고 보면 0.15% 올랐는데요, 서울 아파트 값은 8월 말 이후 10주간 둔화세를 보이고 있어요.

전셋값 상승폭도 줄고 있어요. 수도원 아파트 전셋값 상승률은 0.19%, 서울은 0.12%로 집계됐는데 전보다 둔화하는 모습이에요.

가격뿐 아니라 수급이 달라진 점도 통계로 나타났어요.

한국부동산원은 인터넷 매물과 공인중개사무소 설문으로 매매 수급지수라는 지표를 발표하는데요. 지수가 기준인 100보다 적으면 공급이 더 많고, 100보다 높으면 수요가 더 많다는 의미에요. 서울 아파트 매매 수급지수가 8주 연속 떨어져 100에 가까워졌는데, 서울 마포·서대문·은평은 99.8로 100 이하로 떨어졌어요. 도심과 가까운 이 지역에서는 아파트를 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 의미에요.

2. 금리 인상 본격화하면 집값 떨어질 수도

서울을 비롯한 수도권 아파트 가격이 주춤한 데는 대출규제가 점차 강화된 영향이 커요. 집을 살만큼 돈을 빌릴 수 있는 은행이 없는 거죠.

게다가 한국은행의 기준금리 인상, 미국의 자산 매입 축소(테이퍼링) 등이 시장금리에 반영되면서 대출금리가 급격히 오른 영향도 있죠. 지난주 친절한 경제에서 다뤘듯이 주택담보대출금리가 5%대로 올라 대출 부담이 커졌어요. 물론 그동안 아파트 가격이 고공행진한 데 대한 조정이 이뤄지고 있다는 분석도 있어요.

금리 인상이 본격화하면 집값이 떨어질 수도 있어요.

과거 사례에도 나타났는데요. 2008년 글로벌 금융위기 이후 경기가 회복하면서 한국은행은 2010년부터 금리를 올리기 시작했어요. 당시 1년간 5번에 걸쳐 1.25%포인트를 올렸는데, 서울 아파트 실거래가가 떨어지기 시작했어요. '강남불패' 별명이 붙은 강남 아파트값조차 고점 대비 많게는 40% 가까이 떨어졌다고 해요. 수억 원씩 빠진거죠.

3. 주택 산 사람 10명 중 3명이 39세 이하

금리 인상은 본격화할 것으로 보여요. 당장 이달 한국은행이 기준금리를 올릴 것이란 전망이 우세하죠. 이렇게 되면 주택담보대출금리가 연말 6 %까지 오를 것이란 이야기도 나와요.

문제는 최근 집을 산 사람들 중 젊은 연령대가 많은데, 소득이 상대적으로 적어 부채에 취약하다는 점이에요. 2020년 정부의 부동산 규제 강화 이후 올해 7월까지 주택을 산 사람 10명 중 3명이 39세 이하로 집계됐어요. 2030세대의 평균 주택 매수가격은 7억 원인데, 이중 집값의 71%인 5억 원을 대출했다면 연봉 4000만 원인 사람의 소득대비 갚아야 할 원리금 비율(DSR, 총부채원리금상환비율)은 67%정도에요. 내년 DSR 규제 강화를 앞두고 이미 부담스러운 상황이죠.

대출규제가 나날이 높아지는 가운데 대출금리가 오르고, 집값이 떨어지는 상황은 저금리로 무리하게 집을 산 젊은 세대에는 큰 타격을 입힐 거에요. 시장과 정책 모두 안정적이지 못한 상황, 그 어느 때보다 신중하게 자산 관리 계획을 세워야겠어요.



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