잔금대출 막혀 새 아파트 입주 못하나

2021-11-05

핵심 요약 : 주요 시중은행들이 새로 분양하는 아파트의 잔금대출 한도를 산출하는 기준을 '시세'에서 '분양가 이내'로 바꾸고 있음. 아파트 시세가 올라 대출규모가 크게 늘자, 정부로부터 부채관리 지침을 받은 은행들이 한도를 제한하는 것. 당장 시세 기준으로 자금계획을 세웠던 입주 예정자들의 발등에 불이 떨어진 셈.

1. 시중은행, 잔금대출 한도 줄인다

잔금대출이란 새 아파트를 분양받은 사람들이 은행에서 집단으로 받는 주택담보대출을 말해요. 아파트를 내 돈 내고 한방에 사는 사람들은 거의 없겠죠? 보통 계약금은 어떻게든 내 돈으로 마련하고 중도금과 나머지 돈, 그러니까 잔금을 대출받아 내 집을 마련하는데요. 최근 KB국민은행과 신한은행, 하나은행 등 주요 시중은행이 이 잔금대출의 한도를 낮춘 것으로 파악됐어요.

2. 대출한도 기준, '시세'에서 '분양가 이내'로

시중은행들은 대출한도 산출 기준을 '시세'에서 '분양가 이내'로 바꿨어요. 요즘처럼 집값이 오르는 시기엔 당연히 시세가 분양가보다 높겠죠? 결국 돈을 많이 안 빌려주겠다는 심산인 거예요. KB국민은행이 이 조치를 가장 먼저 실시했는데, 분양가의 50%만 잔금대출을 받을 수 있게 했어요.

예를 들어볼게요. 6억 원에 분양 받은 아파트 시세가 입주할 땐 14억 원으로 올랐다고 해보죠. 예전엔 시세(14억 원)에 주택담보대출비율(LTV)의 50%(투기과열지구 무주택자 기준, 조정대상지역은 60%)를 적용해 7억 원까지 대출 받을 수 있었어요. 하지만 지금은 분양가(6억 원)의 50%인 3억 원까지만 대출을 받을 수 있게 됐죠. 상황에 따라 다르겠지만 대출금액이 많게는 절반 이상 적어진다고 볼 수 있어요.

3. 단지 내 70%가 잔금대출…입주 막히나

정부는 내년부터 잔금대출을 총부채 원리금 상환비율(DSR)에 넣기로 했어요. 개인 소득에 따라 '갚을 수 있는 만큼만 빌리라'는 것인데, 신용대출을 비롯한 대출 전체를 보기 때문에 경우에 따라 잔금대출이 막힐 수 있어요. 문제는 많은 분들이 잔금대출을 이용한다는 거예요.

수도권의 한 아파트 단지는 입주자의 약 70%가 잔금대출을 받은 것으로 조사됐어요. 이 단지에서 잔금대출을 받은 가구는 평균 3억 6500만 원 가량을 빌렸는데요. 분양가의 50%가 넘는 4억 원 이상을 잔금대출을 통해 조달한 가구도 전체의 30% 수준이었어요. 지금 상황이라면 이들은 대출이 막혀 입주를 포기할 수도 있는 것이죠. 이번 달 전국에선 총 76개 단지 총 5만 4798가구 가운데 4만 4947가구가 일반분양돼요. 잔금대출 규제로 인한 청약시장 혼란도 불가피할 것으로 보여요.



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