부동산 어린이 가이드
내 인생 첫 주택 청약과 부동산 거래, 세금까지



저자 소개
집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 

이런 분께 추천합니다
- 전세, 월세, 매매 - 부동산 거래는 한 번도 안 해본 분
- 집을 구하고 있는 신혼부부와 청년
- 부동산 세금문제로 두통을 앓고 계신 분


키워드
부동산How To생활밀착


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집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 


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1인가구·무자녀 신혼부부에게 기회가 왔다 (Feat. 최신 신혼부부·생애최초 특별공급 개정사항)

집 사주는 회계사
2021-11-23

출퇴근길 KF84 마스크를 뚫고 조금씩 들어오는 청량한 가을바람이 반갑다.

나태주 시인은 11월을, '돌아가기엔 이미 너무 많이 와버렸고 버리기에는 차마 아까운 시간'이라고 표현했다. 한 해의 끝을 향해 가고 있지만 그냥 두기에는 아까운 달, 11월. 하지만 끝날 때까지 끝난 게 아니라는 말은 스포츠에만 해당되는 격언은 아니다. 과천 무주택자에게는 더욱 그렇다. 이달 예정된 따끈따끈한 분양소식이 2건이나 있기 때문이다.

2018년 장기방치건축물 정비 선도사업으로 지정되어 아파트로 재탄생할 예정인 '과천 한양수자인(구 우정병원)'의 174세대 분양이 이달 말로 임박했고, 과천 주암지구 1500세대에 달하는 물량이 3차 사전청약으로 진행된다. 참고로 과천 주암지구는 2016년 기업형 임대주택 공급촉진지구로 지정되어 민간임대(뉴스테이)로 100% 진행되던 곳이었는데, 현 정부 들어 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구로 변경되면서 신혼희망타운 1400세대 등 분양물량이 추가되었다. 더구나 위 2개 단지 모두 당해지역 100%로 공급되는 아파트이기 때문에 과천에 주소를 둔지 만 2년이 지난 무주택 세대에는 아주 좋은 기회가 될 것으로 보인다.

다만 위 2개 단지의 분양 방식은 제각각 다르다. 예로 일반공급을 살펴보면 과천 한양수자인(구 우정병원)의 경우 공공택지내 민간분양이라 가점제로 당첨자를 선정하는 반면, 과천 주암지구 1535세대 중 114세대는 공공택지내 공공분양이라서 납입인정금액 순으로 당첨자를 선정한다. 또한 과천 주암지구의 나머지 1421세대는 신혼희망타운이라 2단계 방식의 가점으로 당첨자를 결정한다. 청약 유형이 다르다보니 가정마다 나에게 유리한 유형이 어떤 것인지 셈법이 복잡하다.

기회는 준비된 자만이 잡는 법. 나에게 어떤 청약이 유리한지 따져보기로 하며, 이번에는 그중에서도 신혼부부의 관심이 가장 높은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급을 살펴보도록 하자.

민간분양 아파트의 당첨자 선정방법

우선 과천 한양수자인이다. 우정병원을 허물고 아파트로 지어지는 과천 한양수자인의 뒷배경을 설명하자면 세월호 사건 때 전국적으로 이름을 떨친 유병언 회장이 등장한다. 지금으로부터 30년 전인 1991년 유병언 회장이 과천에 지하 5층, 지상 12층 규모의 종합병원을 짓게 된다. 그러나 6년 뒤 외환위기가 찾아오면서 시행사인 주식회사 세모가 부도났다. 이후 25년 넘도록 흉물 상태로 방치되어 있던 것이 장기방치구축물 선도사업이란 신설법을 통해 기존 건물을 허물고 아파트로 다시 탄생하게 되었다. 애초에 민간 소유 땅이었지만 장기방치구축물 선도사업은 경기도에서 주관하는 시행사업이라는 이유로 국토부 및 법제처가 이 땅을 공공택지라 규정했고, 그에 따라 분양가상한제 및 거주의무가 적용되었다.

민간분양으로 나오는 아파트는 크게 일반공급과 특별공급으로 나눠 당첨자를 선정한다. 특별공급은 특별히 요건이 충족되는 세대에게 평생 1회만 주어지는 기회인데, 총 5가지 유형이 있고 통상 일반공급보다는 경쟁률이 약하다. 특별공급과 일반공급은 중복해서 넣을 수 있기 때문에 요건이 된다면 반드시 넣는 것이 좋다.

특별공급의 5가지 유형은 신혼부부 · 생애최초 · 다자녀 · 노부모부양 · 기관추천이다. 특별공급의 5가지 유형에 충족되지 않는다면 일반공급으로만 신청할 수 있다. 앞서 이야기했듯 특별공급은 세대당 평생 1회만 청약이 가능하기 때문에, 만약 세대원 중 1명이라도 과거에 특별공급으로 당첨된 이력이 있으면 현재 다시 요건이 충족된다 해도 신청할 수 없다.

전체 분양 세대수는 택지 유형 및 일반공급·특별공급에 따라 법에서 정해진 비율대로 나눠지는데, 2021년 11월 16일 주택공급에 관한 규칙 개정으로 아래와 같이 변경되었다.


민간분양 공급방식별 물량배정(종전) @집 사주는 회계사

민간분양 공급방식별 물량배정 @집 사주는 회계사

신혼부부 특별공급 추첨제, 부동산 기준만 본다

가장 큰 변화는 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에 추첨제가 도입되었다는 것이다.

이 추첨제 물량에 한해서는 소득요건도 보지 않으며 오직 부동산 기준만 충족하면 된다. 부동산 기준이라 함은 세대원 명의로 등기되어 있는 부동산의 공시가격이 3.31억 이하이면 되고, 여기에 전세보증금이나 예금, 주식 등은 포함되지 않는다. 그동안 소득이 높아 특별공급을 신청하지 못하고 일반공급으로만 청약해야 했던 신혼부부는 이번 개정으로 특별공급으로 당첨을 노려볼 수 있게 됐다. 일반공급 가점제에서 신혼부부는 점수가 낮아, 당첨가능성이 거의 없다.

필자가 2017년부터 과천에서 청약 강의를 하면서 개정되어야 할 부분으로 첫 손가락에 꼽았던 것이 신혼부부 특별공급의 소득요건이다. 당시 민간분양의 특별공급 방식 중 유독 신혼부부 특별공급에만 소득요건이 있었는데, 이는 금수저 청약 등을 방지하기 위한 정책상 목적으로 짐작된다. 참고로 생애최초 특별공급은 민간분양에는 2020년 9월 19일 도입됐다.

신축아파트 분양가격은 최소 5억 원 이상인데 이를 감당하려면 당연히 소득이 높아야 할테고, 소득이 높은 신혼부부가 청약을 할 수 있어야 하는게 맞지 않을까? 부의 양극화로 중산층 계층이 점차 얇아지다고 하는데 한국사회의 두터운 허리가 될 중산층의 확대를 위해서라도 능력있는 신혼부부가 청약으로 내 집 마련을 하게 해주어야 한다는 게 필자의 생각이었다. 그런데 아이러니하게도 부부 합산 연봉이 1억이 넘는 신혼부부는 청약을 못하고 오히려 소득이 낮은 신혼부부만 청약을 할 수 있었다. 소득이 낮다면 애시당초 수 억대의 아파트 청약을 꿈꿀 수 없을테니 신혼부부 청약을 위한 최적의 당첨조건은 부모님의 경제력 + 본인의 낮은 소득이었다. 취지와는 다르게 오히려 금수저 청약을 더욱 부추기는 판국이었다. 이번 개정을 통해 뒤늦게라도 능력있는 신혼부부의 특별공급을 열어준 것은 옳은 방향이라고 생각된다.

1인 가구에게 기회, 생애최초 특별공급 

생애최초 특별공급에도 추첨제가 도입되었다. 당초 생애최초 특별공급은 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람만 청약을 신청할 수 있었는데, 이번 개정으로 1인 가구도 추첨제 물량을 신청할 수 있게 되었다. 참고로 1인 가구 또한 일반공급의 가점제로는 점수가 워낙 낮아 당첨 가능성이 아예 없다. 결혼·출산 연령이 점차 늦어지고, 비혼 인구가 증가하는 사회현상을 청약제도에 반영한 것이다. 저출산이 한국 사회의 가장 큰 문제로 부각되고 있는 시점에 1인 가구의 청약을 열어준 것에 의아해할 수 있지만, 신혼부부 및 예비신혼부부를 위해 분양의 한 형태인 '신혼희망타운'을 신설해 공급하고 있으므로 기회의 평등을 위해 1인 가구 또한 청약 당첨의 기회를 주는 것이 맞지 않나 생각된다.

민간분양의 신혼부부 및 생애최초 특별공급 요건만을 별도로 정리하면 아래와 같다.

특별공급 청약 경쟁 방법 @집 사주는 회계사


민간분양에서 신혼부부라 함은 혼인신고일부터 7년 이내인 부부만 해당된다. 너무 사랑한 나머지 결혼식도 올리기 전에 혼인신고부터 하는 예비부부가 있는데 위 신혼부부 특별공급 요건을 고려할 경우 결혼하자마자 혼인신고하는 것보다 추후 자녀계획과 병행하여 혼인신고 하는 것을 추천한다.

생애최초 특별공급은 나와 배우자 모두 생애 주택을 소유한 적이 없어야 한다. 결혼 전 주택을 매수한 경험이 있다면 생애최초는 신청할 수 없다. 일반공급시 주택을 소유한 것으로 보지 않는 소형 저가주택(전용면적 60제곱미터 이하, 공시가격 수도권 1.3억, 지방 8000만원 이하)도 생애최초 특별공급에서는 주택을 소유한 것으로 보기 때문에 특별공급 신청이 불가능하다.

민간분양 소득 계산법, 공공분양과 다르다

신혼부부 및 생애최초 특별공급과 관련한 청약 상담시 가장 많이 혼동하는 부분이 바로 소득 판정 기준이다. 반드시 명심해야할 것은 민간분양에서의 소득 산정은 공공분양의 소득 산정과 다르다는 것이다.

공공분양에서는 LH 등 건설사가 정부의 사회보장정보시스템을 조회해 당첨자의 건강보험 보수월액 및 부동산 자산을 조회할 수 있다. 그래서 청약을 할 때도 개인정보동의서만 제출하면 된다. 별도 해명이 필요한 경우를 제외하고는 당첨자가 소득 자료를 제출하지도 않는다. 공공분양의 소득 산정은 당첨자 선정 이후 건설사가 조회하는 가장 최근 시점의 건강보험 보수월액을 기준으로 한다. 참고로 이는 연봉과는 조금 다르며, 건강보험 홈페이지에 들어가면 나의 매월 보수월액이 어떻게 책정되는지 확인할 수 있다.

이와 달리, 민간분양에서는 민간 건설사가 정부의 사회보장정보시스템을 조회할 수 없기에 청약자 본인이 당첨 후 소득 증명서류를 직접 제출해야 한다. 이때는 본인이 입증 가능한 최근의 연 소득이 대상이며, 통상 계속근로를 하고 있는 경우에는 전년도원천징수소득 기준이라고 보면 된다. 그렇기 때문에 민간분양에서의 소득요건은 월 평균금액으로 나누는 것보다 연봉 기준으로 표현하는 것이 더 이해하기 쉬울 수 있다.

월 평균소득을 연봉으로 환산하면 대략 아래와 같이 산정되니 꼭 사전에 소득요건이 충족되는지 확인해보자. 계속근로자가 아니라 중도 퇴사나 재입사한 경우에는 월 평균으로 계산해야 하니 아래 표는 참고만 하자.


민간분양 소득 요건 @집 사주는 회계사


앞서 언급했듯이 특별공급과 일반공급은 중복해서 신청 가능하다. 요건이 충족된다면 반드시 넣는 것이 좋다. 해당 특공에서 당첨이 안되더라도 예비순번이 높게 걸리는 경우도 있기 때문에 안 하면 나만 손해다. 중복해서 청약했는데 운이 좋게도 특별공급과 일반공급이 모두 당첨된다면, 특별공급의 동호수로 최종 결정이 된다.

특별공급에 해당이 되지 않는 사람은 일반공급의 가점제로 청약을 해야 한다. 가점제는 총 84점 만점이며, 무주택기간 · 부양가족수 · 통장가입기간으로 결정되는데 각 내용들은 다음 편에 이어서 설명하기로 한다.



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집 사주는 회계사 / 경제전파사

집 사주는 회계사 / 현직 공인회계사(KICPA) 겸 공인중개사

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