부동산 어린이 가이드
내 인생 첫 주택 청약과 부동산 거래, 세금까지



저자 소개
집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 

이런 분께 추천합니다
- 전세, 월세, 매매 - 부동산 거래는 한 번도 안 해본 분
- 집을 구하고 있는 신혼부부와 청년
- 부동산 세금문제로 두통을 앓고 계신 분


키워드
부동산How To생활밀착


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집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 


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고가주택 기준 '9억 → 12억' 세법 바뀌면 양도세 얼마나 줄까?

집 사주는 회계사
2021-11-04

최근 몇 개월간 과천지역 부동산 매매시장이 조용하다. 통상 4분기는 이사철이라 전월세도 많고 매매도 많아서 부동산 중개시장의 극성수기인데, 전월세는 입주를 앞둔 재건축 아파트 덕분에 꾸준하지만 매매 시장은 도통 움직임이 없다. 이것이 정부의 전방위적 압박으로 시작된 금융권 대출 규제 때문인지, 쉴 새 없이 달려온 아파트 가격의 끄트머리로 보는 심리 때문인지, 한창 진행중인 사전청약 2차 물량 때문인지 알 수는 없다.

다만 현장에서 매도의사가 있었던 분들과 대화를 나눠보면 그중의 한 가지 이유가 현재 국회에 계류 중인 양도소득세 개정 때문임은 확인할 수 있었다.

민주당 유동수 국회의원이 대표발의한 소득세법 일부개정법률안을 살펴보면 현행 양도소득세 비과세 기준인 9억 원을 12억 원으로 높이고, 장기보유특별공제는 최대 80%에서 50%로 축소하는 것으로 나와있다. 지방 소재 광역시의 34평 아파트도 9억이 넘어가는 상황에서 고가주택의 기준을 계속 9억으로 보는게 맞는지에 대해서는 진작부터 의문이었다. 고가주택 기준인 9억 원은 2008년 6억에서 9억으로 올린 이후 13년간 유지되어 있었기 때문에 물가상승률 등을 고려할 때 진작 개정되었어야 할 부분이 아니었나 싶다.

이번 글에서는 고가주택 기준이 9억에서 12억으로 변경되면 세금에 얼마나 차이가 나는지 살펴보고, 매도인이 왜 매각을 늦추려는 지 이해해 보자.

양도소득세의 계산구조

양도소득세는 산 가격과 판 가격의 차익을 대상으로 한다.

간혹 아파트와 오피스텔을 다수 보유한 다주택자를 상담하다 보면 금액이 많이 오르지 않은 오피스텔의 양도소득세도 엄청날 것이라고 지레짐작하는 경우가 있는데, 양도소득세는 나의 전체 자산의 양도차익이 아닌 해당 물건의 양도차익만을 고려해서 계산되므로 실제 계산해보면 생각보다 크지 않은 경우가 많다.

양도소득세의 기본 구조는 다음과 같다.

양도소득세 계산 @집 사주는 회계사

@집 사주는 회계사


1. 양도차익 = 집을 판 가격 - (내가 산 금액 + 필요경비)

양도가액에서 실제 내가 산 금액과 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 한다. 여기서 필요경비는 취득할 때 납부한 취등록세, 법무사 수수료, 취득 당시 중개수수료는 물론 팔 때 낸 중개수수료, 양도소득세 신고비용 등을 모두 포함한다. 자본적 지출도 필요경비에 포함되는데, 자본적 지출은 해당 물건의 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말한다. 아파트의 경우, 베란다 확장, 창틀 및 보일러 교체, 시스템 에어컨 설치 등이 해당되며 도배, 장판 교체, 화장실 수리와 같은 일상적인 수리비용은 인정되지 않는다.

필요경비 중 간혹 취득세 영수증을 분실한 경우가 있다. 이럴 땐 가까운 주민센터에 방문해 취득연도의 '지방세 세목별 과세증명서'를 발급받으면 된다. 중개수수료는 거래 당시 부동산 중개업소로부터 수령해서 보관했어야 하는데, 만약 보관하지 않았다면 해당 부동산에 요청해 보자. 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행업종이라 수령한 중개수수료에 대해 반드시 현금영수증을 발급해야 한다. 부동산중개업소의 계약서 보관의무가 5년인데, 이 기일이 넘었거나 부동산 중개업소에서 현금영수증을 별도로 보관하지 않는다면 나의 과거 이체내역을 찾아보자. 계좌이체 내역이 확실하다면 이것도 필요경비로 인정받을 수 있다.

2. 과세 대상과 비과세 양도차익으로 구분

1세대 1주택 비과세에 해당된다면, 이 양도차익에서 과세대상 양도차익과 비과세 양도차익으로 나눠 계산하게 된다. 예를 들어보자. 20년전 아파트를 1억에 취득해 올해 10억에 매도한다면 전체 양도차익은 9억(10억 - 1억)이다.

여기서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면 전체 양도차익 중에서 9억 초과분에 대한 양도차익만 과세가 된다. 9억 초과분에 대한 양도차익은 전체 양도차익 중에서 양도가격 중 9억 초과에 해당하는 비율로 계산된다. 이 사례에서는 9000만 원 (= 전체 양도차익 9억 x 9억 초과분 1억 / 양도가격 10억)이 된다. 만약 일반과세나 중과세에 해당하면 전체 양도차익 9억이 모두 과세대상 양도차익이다.

이렇게 계산된 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 나온다.
(공인중개사 세법 강사님은 순서를 기억하라고 양필 차장~ 양필 차장님~ 이라고 부르곤 했다.)

3. 다주택자는 장기보유특별공제 제외

장기보유특별공제는 취득부터 만 3년이 경과한 후부터 적용되는데 보유기간 물가상승률 등을 고려해 일정 비율을 공제해주고 있다. 문재인 정권 들어 매년 축소하는 방향으로 개정되는 부분이기도 하다.


장기보유특별공제 @집 사주는 회계사

@집 사주는 회계사


다주택자의 경우 이 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 10년을 가지고 있어도 전체 양도차익에서 1원도 공제해주지 않는다.

다주택자가 아닌 경우에는 거주기간에 따라서 적용되는 요율이 달라진다. 요율이 달라지는 거주기간 기준은 2년인데, 만약 해당 주택에서 2년 미만으로 거주했다면 연간 2%씩 공제해주며, 최대 15년간 30%까지 공제가 가능하다.

2년 이상 거주한 경우에는 보유기간 1년당 4% (최대 40%), 거주기간 1년당 4%(최대 40%)로 계산된다. 10년을 보유 및 거주한 경우 80%까지 공제된다. 참고로, 현재 발의된 소득세법 개정안에서는 거주기간 장기보유특별공제율은 40%로 그대로 하되, 보유기간 장기보유특별공제는 양도차익 규모별로 현행 40%에서 10%까지 축소 적용하는 것으로 나와있다.

양도소득금액에서 1인당 기본공제 250만 원을 차감하면 양도소득 과세표준이 나오고, 여기에 아래 세율을 곱하면 양도소득세 금액이 나온다.


@집 사주는 회계사

세법 개정되면 양도소득세 얼마나 줄어들까?

그럼, 이제 세법 개정안에 따른 양도소득세를 사례를 들어 계산해보자.

2018년 9억에 전세끼고 취득한 아파트를 만 3년 후인 2021년 18억에 처분하는 것으로 가정할 경우 (3년 만에 어떻게 2배로 뛰냐고 묻지 말자. 실제 필자 사무실에 위치한 과천주공 8단지 사례다.) 2018년 당시 정확히 9억에 아파트를 매수했다면 취득세는 2.2%지만 계산의 편의성을 위해 3.3%로 반영했다. 참고로, 지방세법 개정으로 현재는 정확히 9억 원에 취득하는 경우 3.3%로 계산한다.

@집 사주는 회계사

세금 5000만 원 이상 줄어…매물 사라진 건 양도세 개정 때문?

위의 계산에서 보듯이 고가주택 기준이 9억 원에서 12억 원으로 변경될 경우, 총 부담세액은 약 5500만 원이나 줄어든다. 집을 팔 의사가 있는 주인 입장에서는 매매계획을 몇 달 늦추는 것만으로도 5000만 원 넘게 아낄 수 있는 것이다.

상황이 이러니 부동산 시장에 매물이 현저히 줄 수밖에 없지 않을까? 세금을 아낄 수 있기 때문에 지금 집을 팔려고 고민 중인 분들이 매도 계획을 양도소득세 개정 이후로 미루고 있는 것이다.

혹시 매매를 반드시 진행해야 하는 경우라면 우선 매매계약부터 진행하고 잔금일정을 여유있게 4~6개월 뒤로 잡는 것도 방법이 될 수 있다. 양도세에서 세법은 잔금일 기준 세법으로 적용되기 때문이다.

현재 국회에 계류 중인 이 소득세법뿐 아니라 LH 사태로 인해 정부가 발표한 비사업용 토지 중과세도 아직까지 개정이 되지 않았다. 가까운 시일 내에 주택이나 토지를 매매할 계획이라면 세법 개정안에 조금 더 관심을 가져 내 소중한 자산을 현명하게 지키길 바란다. 



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집 사주는 회계사 / 경제전파사

집 사주는 회계사 / 현직 공인회계사(KICPA) 겸 공인중개사

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