부동산 어린이 가이드
내 인생 첫 주택 청약과 부동산 거래, 세금까지



저자 소개
집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 

이런 분께 추천합니다
- 전세, 월세, 매매 - 부동산 거래는 한 번도 안 해본 분
- 집을 구하고 있는 신혼부부와 청년
- 부동산 세금문제로 두통을 앓고 계신 분


키워드
부동산How To생활밀착


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집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 


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신혼집 어디로 구하실 건가요?

집 사주는 회계사
2021-09-23

2004년 애쉬튼 커쳐가 주인공으로 나온 나비효과라는 영화를 보신 적이 있으실까?

필자의 대학시절 개봉한 영화로 그당시에도 센세이션을 일으켰던 명작이었는데, 최근 우연히 넷플릭스에서 다시 보게 되었다.

영화 제목인 나비효과(Butterfly Effect)는 1961년 미국의 기상학자 에드워드 로렌츠가 정립한 개념인데, 당시 로렌츠가 컴퓨터로 날씨에 대한 모의 실험을 하던 중 0.506127을 0.506으로 잘못 입력을 했다. 그랬더니 종전과는 전혀 다른 결과값이 나오더란다. 여기서 착안한 개념이, 초기 데이터 값의 미세한 차이만으로도 결과는 현격히 달라질 수 있다는 것. 나아가 그렇기 때문에 기상학에서의 장기예측은 불가능하다는 것이다.

영화에서도 유년시절 트라우마를 가지고 있는 주인공 애쉬튼 커쳐가 그 기억 등으로 고통스러운 지금을 바꾸기 위해 과거로 돌아가 기존과는 다른 행동을 하게 된다. 그러나 과거를 바꿀수록 더욱 더 현재의 삶이 꼬이고 꼬여 버리는데… 다시 봐도 어찌나 박진감 넘치던지 명작은 역시나 명작이었다.

최근 필자는 올 가을 결혼을 앞둔 신혼부부의 전세집을 구해주면서 이 영화가 떠올랐다. 초기 데이터 값의 미세한 차이로 결과가 판이하게 달라진다면 신혼부부도 신혼집을 어디에서 시작하느냐에 따라 5년 뒤 10년 뒤 미래가 상당히 달라지지 않을까? 신혼부부들은 마땅히 신혼집을 구할 때 보다 장기적이고 깊게 생각해서 접근해야 하지 않을까?

고백하자면 필자도 결혼을 준비할 때 신혼집을 어디로 얻어야 할지에 대해 아무 생각이 없었다. 수습회계사 시절 회계법인에서 감사업무와 프로젝트의 타이트한 일정에 치여 혹시라도 큰 실수라도 하게될까 노파심에 늘 신경과 에너지가 일에만 집중되어 있었다. 당연히 부동산 쪽은 젬병이었다. 회계법인을 나와 부동산업에 종사하게 되고 또 결혼생활도 10년차가 넘어가다 보니 그때는 보이지 않던 것이 이제는 보이고, 갓 시작하는 신혼부부에게 해주고 싶은 얘기도 생긴다. 마키아벨리 군주론의 서두에도 나오지 않는가. 산 정상에 있는 사람보다 산에서 멀리 떨어져 있는 사람이 산을 더 잘 볼 수 있는 것이라고. 멀리 지나오니까 보이는 것들이 있다. (꼰대가 되어가는 건 아닐까 하는 합리적 의심도 든다.)

필자가 보는 신혼부부 집 구하기는 생애주기에 따른 나름의 패턴이 있다.

우선 결혼을 하게 되면서 신혼집을 구할 때다. 이때는 대개 맞벌이를 하고 있는 경우가 많아서 신랑과 신부의 회사까지 출퇴근 거리가 최우선 고려대상이다. 지하철과 버스를 이용할 경우 편도 기준 1시간 이내가 타깃지역이다. 허용된 예산에서 최대한 (인테리어나 구조가) 예쁜 집이나 (수리·도배를 통해) 예뻐질 수 있는 집을 구한다. 이 시기에는 양가 부모님으로부터 온전히 독립하고 싶다는 풋풋함(?)도 있어서 굳이 부모님 댁 근처를 고집하지 않는다. 재테크 관점에서 자녀가 없기 때문에 시드머니를 모을 수 있는 골든타임이기도 하다.

그 다음은 사랑스러운 2세가 태어나는 경우다. 요즘은 육아휴직 이후 아내가 계속 근무하는 경우가 많은데 현실적으로 맞벌이를 하며 육아를 하기는 쉽지 않다. 우리 부모님 세대는 어떻게 자식 셋 넷을 그렇게 키웠는지 존경심이 절로 든다. 여튼 육아를 도와주십사 부탁드릴 수 있는 부모님 댁 근처로 염치란 걸 버리고 이사를 하게 된다. 부부 중 한 명이 회사를 그만두고 육아에 전념하는 경우도 있다. 하지만 하루종일 아이와 씨름하다 보면 녹초가 되기 십상. 결국 부모님 댁 근처로 스리슬쩍 엉덩이를 디민다. 연어처럼 돌아간다.

아이가 커서 유치원, 초등학교 갈 때쯤 되면 이사도 몇 번 다녀본 후다. 그러다 보니 거주 안정에 대한 니즈가 커져 본격적으로 내 집 마련을 고민한다. 집을 사야 할지 아니면 청약을 받아야 할지. 집을 산다면 대출을 얼마나 받아야 할지 등을 고민한다. 아이가 초등학교 고학년이 되어 갈수록 교육에 대한 관심도 높아져 학군 좋은 곳, 대형학원이 가까운 곳을 마음에 두게 된다.

여기서 최우선으로 고려할 것이 하나 있으니 바로 관성의 법칙이다. 

사람들은 생각보다 거주지역을 잘 옮기지 않는다는 것이다. 결혼 첫 시작을 A라는 지역에서 한다고 치자. 그러면 결혼 연차에 따라 이사를 하더라도 A지역 인근에서 크게 벗어나지 않는다. 예를 들어 양천구 목동에서 결혼생활을 시작한 신혼부부가 전세 만기가 되었다고 갑자기 성동구나 송파구로 이사를 가진 않는다. 마찬가지로 과천에서 학창시절부터 살아온 사람이 결혼한다고 뜬금없이 목동으로 이사가지도 않는다. 우리는 다들 불확실성을 싫어하기 때문에 전혀 알지 못하는 지역으로 이사를 가서 처음부터 새롭게 적응해야 하는 것을 꺼리기 때문이다.

또한 그 지역이 익숙해지면 감정적으로도 그 지역이 좋아진다. 장소가 익숙해지니 정겹고, 교통이 익숙해지니 편하고, 사람이 익숙해지니 친밀해졌기 때문이다. 그러다 보니 어지간하면 처음 시작한 그 지역에서 벗어나질 않는다. 그렇기 때문에 더더욱 신혼집을 어디에서 시작할 지가 중요하다.

그럼, 신혼집을 어떻게 구하면 좋을까?

여기에는 율리우스 카이사르의 지혜가 필요하다. 시오노 나나미가 쓴 로마인 이야기에는 카이사르의 성향에 대한 아래와 같은 글이 나온다. '카이사르는 어떤 일을 추진할 때 한 가지 목적만 가지고 추진하지 않았다.'

필자는 군대를 해군 현역으로 28개월 만기 복무하고 건강한 몸만 가지고 전역했지만, 필자가 좋아하는 회계사 선배는 카츄사로 만기 전역하여 건강한 몸과 영어회화 능력까지 탑재해서 전역을 했다. 마찬가지로 신혼부부의 첫 집도 하나가 아닌 두 개 이상의 목적을 가지고 접근하면 좋지 않을까? 이를 신혼집 구하기 기술이라 칭하고 전략을 붙인다면 아래 세 가지 정도로 요약 가능하겠다.

첫째. 내가 정착하고 싶은 지역으로 구하는 것이다. 

정착하고 싶은 지역이 극장, 마트, 백화점 등 편의시설 접근성이 좋은 곳일 수도 있고, 자연환경이 좋은 곳일 수도 있다. 애초에 한번 자리잡으면 쉽게 이사를 가지 않기 때문에 처음부터 나이가 들어도 살고 싶은 곳을 심사숙고해서 정하는 것이다.

둘째. 처음 신혼집을 부모님 댁 근처로 잡는 것이다. 

계약갱신청구권은 아직까지 현장에서는 말도 많고 탈도 많지만 그래도 덕분에 임차인이 4년은 살 수 있지 않은가. 결혼 후 4년 내에 첫째를 가질 확률이 높기 때문에 애초에 부모님 댁 근처로 신혼집을 구하면 이사 할 때마다 포장이사, 중개수수료 등으로 최소 500만 원도 넘게 깨지는 비용을 한번 이상은 아낄 수 있다. 윗 세대에서야 부모님과 멀수록 좋다고 했다지만 지금은 사회가 변하고 있다. 자녀 수가 많지 않고 자녀 1명에 투입되는 인적, 경제적 비용이 크기 때문에 시가와 처가는 가까울 수록 좋다. (물론 부모님은 원하지 않을 수 있다.)

셋째, 내 집 마련을 위해 청약 당첨이 용이한 곳으로 가는 것이다. 

급등하는 집값을 잡기 위해서 현 정부는 아파트 선분양도 모자라서 선선분양 격인 사전청약을 진행하고 있다. 특히나 신혼부부만 청약 가능한 신혼희망타운 등 물량도 상당하다. 올해 10월에 사전청약 2차 예정인 곳만 봐도 남양주왕숙, 성남신촌·낙생·복정2, 의왕 월암 등 여러 지역에서 물량이 나온다. 여기서 성남이나 의왕은 당해지역 100%로 당첨자가 정해진다. 당해지역으로 인정받기 위해서는 사전청약 모집공고일 현재 그 지역에 2년 이상 거주했거나, 현재 그 지역에 살고 있으나 아직 2년 거주를 못 채운 사람 중 본 청약 모집공고일까지 2년이상 채울 수 있는 사람만이 대상이다. 사전청약 홈페이지와 국토부 보도자료를 보면 2021년 이후에도 어느 지역에서 얼마나 물량이 나올지 확인 가능하기 때문에 이를 고려해 신혼집을 구하는 것도 좋은 전략이다.

필자가 있는 과천은 특히나 최근 몇 년간 분양이 많았는데, 실제로 청약 당첨에 성공한 신혼부부는 매우 많다. 과천에 정착하고 싶어 과천 본 도심에서 조금 떨어진 원룸을 구해서 먼저 1년을 채우고 (2019년 당시에는 당해 판정기준이 1년이었다.) 재건축 아파트 일반공급에 당첨되어 곧 새 아파트 입주를 앞두고 있는 신랑, 친정엄마 옆 집으로 신혼 집을 구해 첫째를 출산하고 또 둘째를 임신하여 신혼부부 특별공급 1순위로 과천지식정보타운에 당첨된 신부. 그 분들과 비슷하게 결혼생활을 시작한 친구들 중에는 아직도 무주택자가 많다고 하는데, 이쯤 되면 첫 신혼집을 어디로 잡을지 정하는 건 나비의 날개짓이 세찬 바람까지 일으키는 격이라고 볼 수 있지 않을까?

물론 청약제도는 매년 변하고 있고, 직장 생활을 얼마나 할지, 자녀 계획은 어떻게 할지 정해도 미래는 예측 할 수가 없다. 하지만 예측가능성의 한계를 인식하는 것과 '모든 예측'을 쓸모없는 것이라고 치부하는 것은 다른 문제라고 생각한다.

영화 나비효과는 결국 주인공의 해피엔딩으로 마무리되지는 않는다. (스포를 막기 위해 내용은 설명하지 않음.) 하지만 영화 내내 본인의 선택과 그에 따른 결과를 겪으면서 점점 최선이 아닌 차선, 최악이 아닌 차악을 위해 계속 노력한다. 우리도 마찬가지다. 신이 아닌 이상 미래는 알 수 없으니 최선을 다하는 수밖에. 이제 하나가 되어 새로운 삶을 시작할 신혼부부의 최선. 그 첫걸음을 현명하게 내딛길 바란다. 



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집 사주는 회계사 / 현직 공인회계사(KICPA) 겸 공인중개사

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