얼마 전 부동산 사무실로 젊은 신혼 부부가 찾아왔다. 이사갈 새 전세집을 구하려는 풋풋하고 어여쁜 신혼부부였는데, 원하는 집과 이사 가능한 날짜 등을 얘기하다보니 나름의 사연이 있었다. 현재 임차 중인 신혼집의 전세 만기도 끝나지 않았는데, 집주인이 대부업체의 채무를 상환하지 못해 신혼집이 갑작스럽게 경매에 넘어가게 된 것이었다.
부동산 투자 붐으로 경매가 많이 대중화되었다지만 여전히 대부분의 사람들에게 경매는 옛날 드라마 속 한 장면처럼, 갑자기 불도저처럼 집으로 쳐들어와 거침없이 집안 가구에 빨간 딱지를 막 붙이는 무서운 아저씨들로 기억된다. 이 젊은 부부가 보낸 그 혼돈의 나날들에 심히 위로를 보낸다. 평안하게 어제와 같은 오늘을 보내다 갑자기 이 일련의 절차를 강제체험(?)하게 된, 부동산 계약조차 낯선 이 젊은 신혼부부는 얼마나 놀라고 두려웠을까. 살던 집이 낙찰되고 낙찰자를 직접 만나 협상하고 이사나오기까지, 수개월 동안 맘 고생도 많이 했을테다. 그래도 책이 아닌 몸으로 경매를 겪으면서 공부한 덕분에 이젠 경매 박사가 다 된 것 같다고 웃으며 얘기하던 신랑의 미소가 새삼 떠오른다.
첨언하자면 극적 효과를 위해 드라마에선 경매 넘어가는 과정을 무섭게 표현했지만, 실제로는 압류 딱지를 붙이는 강제 집행까지 가지 않고 소유자 혹은 임차인과 이사비 등을 주고받으며 명도(집을 비워주는 것)하는 경우가 훨씬 많다. 그러니 만에 하나 집이 경매 진행된다고 해도 너무 미리 겁먹지는 말자.
부동산 중개를 전문으로 하는 NPL(부실채권) 전공의 회계사 시각에서 어리지만 똑부러졌던 이 젊은 부부가 그래도 웃으며 우리 사무실에 와서 새로운 집을 구할 수 있었던 데는 이유가 있다. 실거주를 원하는 낙찰자 때문에 신혼집에서는 나와야했지만, 그래도 기존의 보증금을 잃지 않고 모두 지킬 수 있었다. 이는 부린이가 집을 구하면서 알아야 할 철칙 2가지를 잘 지켰기 때문이다.
첫째, 부동산 등기부등본을 잘 확인했다.
한국공인중개사협회에서 발표하는 중개사고 1위가 무엇인지 아실까? 바로 '등기부등본 미확인으로 인한 사고'다. 전월세를 계약하려면 등기부등본을 최소한 2번은 확인해야 한다. 처음 계약하기 전, 그리고 잔금을 지급하기 전. 등기부등본을 보면서 임대인이 소유자로 잘 표기되어 있는지, 근저당, 가압류 등의 권리관계가 있는지 없는지 반드시 확인해야 한다.
대개는 중개업소에서 확인해주지만 원숭이도 나무에서 떨어지는 일이 있듯이 공인중개사가 깜박할 수도 있다. 그리고 중개사에게 전적으로 의지하기보단 내가 주도적으로 확인하는 것이 더 공부가 된다. 그러니 계약금, 잔금을 지급하기 전에는 중개사에게 적극적으로 요구해서 등본을 직접 확인하도록 하자. 직거래로 전월세를 구할 경우에는 임대인이 어떤 사람인지 알기 어렵기 때문에 더 꼼꼼하게 등본을 확인해야 한다. 인터넷 등기소에서 700원이면 확인할 수 있는 등본 발급을 '에이 괜찮겠지' 하는 안일함이나 번거로움, 혹은 '나는 부동산은 잘 몰라' 하고 쉽게 넘어가지 말자. 눈물 흘리는 사람 여럿 봤다. 등기부등본 상 '토지 별도등기', '신탁', '가압류', '가처분' 등 딱 봐도 뭔가 문제스러운 단어가 나오면 일단 거래는 스탑. 해당 부분에 대해서는 충분히 설명을 요구하고 확인해서 넘어가도록 하자. 다행히 이 신혼부부는 계약일은 물론, 잔금일까지 등기부등본을 잘 확인했고, 본인의 전입일보다 앞선 근저당권 등이 없음을 확인하고 잔금을 지급했다.
둘째, 잔금 당일 전입신고를 바로 했다.
집이 경매에 넘어가게 되면 임차인에게 제일 중요한 단어가 '대항력'이다. 경매에서 대항력은 채권자(은행, 대부업체 등)의 근저당보다 앞설 수 있는 임차인의 권리를 의미한다. 임차인의 대항력은 주택임대차보호법 제3조에 따라, 임차인이 주택의 인도(잔금)와 주민등록을 마친 경우 그 다음날 00시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 주민등록은 임차인이 전입신고를 한 때에 된 것으로 본다. 그렇기 때문에 전월세 잔금을 하면 바로 그날 반드시 동사무소에 가서 전입신고를 해야한다. 전입신고의 중요성을 간과하고 간혹 잔금 며칠 뒤에 신고하는 경우가 있는데, 혹시라도 그 사이 임대인이 대출을 받게 되면 전세보증금은 대출보다 후순위로 밀리게 된다.
또한 잔금 당일에 대출이 실행이 되어서 근저당권이 설정되는 경우에도 전세보증금은 근저당보다 후순위로 밀리게 된다. 이는 근저당은 등기가 접수되면 바로 효력이 생기지만, 전입신고는 잔금 다음날 00시부터 효력이 생기기 때문이다. 이런 미연의 사고를 방지하고자 대부분의 부동산 중개업소에서는 임대차계약을 맺을 때 특약사항으로 "잔금일 익일까지 근저당권 설정등 임차인에게 불리한 권리변동은 없기로 한다"는 조항을 넣는다.
이 신혼부부는 잔금 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받아뒀기 때문에 며칠 뒤에 설정된 근저당권보다 선순위가 될 수 있었다. 참고로 확정일자는 해당 주택 관할 동사무서에서 나의 임대차계약서에 찍어주는 확인 도장이라고 생각하면 되는데, 확정일자가 있는 계약서는 근저당권자와 유사한 지위를 가지게 되므로 경매 진행시 배당에 참가할 수 있다. 대항력은 갖추었으나 확정일자를 받지 않았다면 배당에 참가할 수는 없으나 낙찰자가 임차인의 전세보증금을 지급해야 한다. 실무상 이를 '낙찰자에게 인수된다'고 표현한다.
얼마지않아 싸고 깨끗한 집을 구하게 된 이 신혼부부는 경매로 넘어간 신혼집으로부터 무탈하게 탈출(?)을 했다. 자라보고 놀란 가슴 마인드로 이사갈 집의 전세계약을 맺을 때 어찌나 꼼꼼하게 등기부등본을 확인하던지. 맘 고생하며 얻은 경매 지식이 이 신혼부부의 부동산 재테크 밑거름이 되길 바라는 마음으로 흐뭇하게 지켜봤다.
사진 : 경제전파사
국민은행에서 발간한 2020 한국부자 보고서를 보면, 수십억 부자라고 하더라도 집이 부동산 자산에서 차지하는 비중이 52%에 달한다고 한다. 하물며 사회생활을 이제 시작하는 신혼부부나 청년에겐 전세보증금은 100% 전재산과 다름 없을 터다. 그러니 앞으로도 전월세 계약을 할때는 꼭 잊지 말고 주문처럼 중얼거려 보자.
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집 사주는 회계사 / 현직 공인회계사(KICPA) 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다.
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얼마 전 부동산 사무실로 젊은 신혼 부부가 찾아왔다. 이사갈 새 전세집을 구하려는 풋풋하고 어여쁜 신혼부부였는데, 원하는 집과 이사 가능한 날짜 등을 얘기하다보니 나름의 사연이 있었다. 현재 임차 중인 신혼집의 전세 만기도 끝나지 않았는데, 집주인이 대부업체의 채무를 상환하지 못해 신혼집이 갑작스럽게 경매에 넘어가게 된 것이었다.
부동산 투자 붐으로 경매가 많이 대중화되었다지만 여전히 대부분의 사람들에게 경매는 옛날 드라마 속 한 장면처럼, 갑자기 불도저처럼 집으로 쳐들어와 거침없이 집안 가구에 빨간 딱지를 막 붙이는 무서운 아저씨들로 기억된다. 이 젊은 부부가 보낸 그 혼돈의 나날들에 심히 위로를 보낸다. 평안하게 어제와 같은 오늘을 보내다 갑자기 이 일련의 절차를 강제체험(?)하게 된, 부동산 계약조차 낯선 이 젊은 신혼부부는 얼마나 놀라고 두려웠을까. 살던 집이 낙찰되고 낙찰자를 직접 만나 협상하고 이사나오기까지, 수개월 동안 맘 고생도 많이 했을테다. 그래도 책이 아닌 몸으로 경매를 겪으면서 공부한 덕분에 이젠 경매 박사가 다 된 것 같다고 웃으며 얘기하던 신랑의 미소가 새삼 떠오른다.
첨언하자면 극적 효과를 위해 드라마에선 경매 넘어가는 과정을 무섭게 표현했지만, 실제로는 압류 딱지를 붙이는 강제 집행까지 가지 않고 소유자 혹은 임차인과 이사비 등을 주고받으며 명도(집을 비워주는 것)하는 경우가 훨씬 많다. 그러니 만에 하나 집이 경매 진행된다고 해도 너무 미리 겁먹지는 말자.
부동산 중개를 전문으로 하는 NPL(부실채권) 전공의 회계사 시각에서 어리지만 똑부러졌던 이 젊은 부부가 그래도 웃으며 우리 사무실에 와서 새로운 집을 구할 수 있었던 데는 이유가 있다. 실거주를 원하는 낙찰자 때문에 신혼집에서는 나와야했지만, 그래도 기존의 보증금을 잃지 않고 모두 지킬 수 있었다. 이는 부린이가 집을 구하면서 알아야 할 철칙 2가지를 잘 지켰기 때문이다.
첫째, 부동산 등기부등본을 잘 확인했다.
한국공인중개사협회에서 발표하는 중개사고 1위가 무엇인지 아실까? 바로 '등기부등본 미확인으로 인한 사고'다. 전월세를 계약하려면 등기부등본을 최소한 2번은 확인해야 한다. 처음 계약하기 전, 그리고 잔금을 지급하기 전. 등기부등본을 보면서 임대인이 소유자로 잘 표기되어 있는지, 근저당, 가압류 등의 권리관계가 있는지 없는지 반드시 확인해야 한다.
대개는 중개업소에서 확인해주지만 원숭이도 나무에서 떨어지는 일이 있듯이 공인중개사가 깜박할 수도 있다. 그리고 중개사에게 전적으로 의지하기보단 내가 주도적으로 확인하는 것이 더 공부가 된다. 그러니 계약금, 잔금을 지급하기 전에는 중개사에게 적극적으로 요구해서 등본을 직접 확인하도록 하자. 직거래로 전월세를 구할 경우에는 임대인이 어떤 사람인지 알기 어렵기 때문에 더 꼼꼼하게 등본을 확인해야 한다. 인터넷 등기소에서 700원이면 확인할 수 있는 등본 발급을 '에이 괜찮겠지' 하는 안일함이나 번거로움, 혹은 '나는 부동산은 잘 몰라' 하고 쉽게 넘어가지 말자. 눈물 흘리는 사람 여럿 봤다. 등기부등본 상 '토지 별도등기', '신탁', '가압류', '가처분' 등 딱 봐도 뭔가 문제스러운 단어가 나오면 일단 거래는 스탑. 해당 부분에 대해서는 충분히 설명을 요구하고 확인해서 넘어가도록 하자. 다행히 이 신혼부부는 계약일은 물론, 잔금일까지 등기부등본을 잘 확인했고, 본인의 전입일보다 앞선 근저당권 등이 없음을 확인하고 잔금을 지급했다.
둘째, 잔금 당일 전입신고를 바로 했다.
집이 경매에 넘어가게 되면 임차인에게 제일 중요한 단어가 '대항력'이다. 경매에서 대항력은 채권자(은행, 대부업체 등)의 근저당보다 앞설 수 있는 임차인의 권리를 의미한다. 임차인의 대항력은 주택임대차보호법 제3조에 따라, 임차인이 주택의 인도(잔금)와 주민등록을 마친 경우 그 다음날 00시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 주민등록은 임차인이 전입신고를 한 때에 된 것으로 본다. 그렇기 때문에 전월세 잔금을 하면 바로 그날 반드시 동사무소에 가서 전입신고를 해야한다. 전입신고의 중요성을 간과하고 간혹 잔금 며칠 뒤에 신고하는 경우가 있는데, 혹시라도 그 사이 임대인이 대출을 받게 되면 전세보증금은 대출보다 후순위로 밀리게 된다.
또한 잔금 당일에 대출이 실행이 되어서 근저당권이 설정되는 경우에도 전세보증금은 근저당보다 후순위로 밀리게 된다. 이는 근저당은 등기가 접수되면 바로 효력이 생기지만, 전입신고는 잔금 다음날 00시부터 효력이 생기기 때문이다. 이런 미연의 사고를 방지하고자 대부분의 부동산 중개업소에서는 임대차계약을 맺을 때 특약사항으로 "잔금일 익일까지 근저당권 설정등 임차인에게 불리한 권리변동은 없기로 한다"는 조항을 넣는다.
이 신혼부부는 잔금 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받아뒀기 때문에 며칠 뒤에 설정된 근저당권보다 선순위가 될 수 있었다. 참고로 확정일자는 해당 주택 관할 동사무서에서 나의 임대차계약서에 찍어주는 확인 도장이라고 생각하면 되는데, 확정일자가 있는 계약서는 근저당권자와 유사한 지위를 가지게 되므로 경매 진행시 배당에 참가할 수 있다. 대항력은 갖추었으나 확정일자를 받지 않았다면 배당에 참가할 수는 없으나 낙찰자가 임차인의 전세보증금을 지급해야 한다. 실무상 이를 '낙찰자에게 인수된다'고 표현한다.
얼마지않아 싸고 깨끗한 집을 구하게 된 이 신혼부부는 경매로 넘어간 신혼집으로부터 무탈하게 탈출(?)을 했다. 자라보고 놀란 가슴 마인드로 이사갈 집의 전세계약을 맺을 때 어찌나 꼼꼼하게 등기부등본을 확인하던지. 맘 고생하며 얻은 경매 지식이 이 신혼부부의 부동산 재테크 밑거름이 되길 바라는 마음으로 흐뭇하게 지켜봤다.
사진 : 경제전파사
국민은행에서 발간한 2020 한국부자 보고서를 보면, 수십억 부자라고 하더라도 집이 부동산 자산에서 차지하는 비중이 52%에 달한다고 한다. 하물며 사회생활을 이제 시작하는 신혼부부나 청년에겐 전세보증금은 100% 전재산과 다름 없을 터다. 그러니 앞으로도 전월세 계약을 할때는 꼭 잊지 말고 주문처럼 중얼거려 보자.
돈 주기 전 등본확인. 잔금 당일 전입신고.
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집 사주는 회계사 / 현직 공인회계사(KICPA) 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다.
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