부동산 어린이 가이드
내 인생 첫 주택 청약과 부동산 거래, 세금까지



저자 소개
집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 

이런 분께 추천합니다
- 전세, 월세, 매매 - 부동산 거래는 한 번도 안 해본 분
- 집을 구하고 있는 신혼부부와 청년
- 부동산 세금문제로 두통을 앓고 계신 분


키워드
부동산How To생활밀착


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집 사주는 회계사 송재근 / 공인회계사 겸 공인중개사
국내 빅펌 회계법인과 NPL(부실채권) 전문자산운용사를 거쳐 현재 경기도 과천에서 부동산중개 + 세무회계업을 운영하고 있습니다. 국제증시와 금리에 주목하는 광의의 전문가보다 매일 접하는 우리네 전월세, 우리 집 세금, 아파트 청약 등 리얼 부동산을 다루는 협의의 전문가를 표방합니다. 가깝고도 먼 부동산과 세금을 주제로, 국내 유일 부동산 중개가 주업인 회계사의 얘기를 나누고자 합니다. 


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민간청약 일반공급 마스터 하기 (1순위 요건 및 가점계산방법, 주의사항)

집 사주는 회계사
2021-12-02

(지난 편에 이어) 생애최초 및 신혼부부 등 5가지 특별공급에 해당이 되지 않는다면 일반공급으로만 청약이 가능하다.

민간분양에서 일반공급은 가점제로 당첨자를 선정하는데, 가점 계산 이전에 먼저 1순위 요건을 충족해야 한다. 1순위 요건을 충족하지 못하면 2순위로 청약해야 하는데, 수도권 내의 인기지역에서 2순위까지 내려가는 경우는 없다고 보면 된다.


1순위 요건으로 예치금 기준과 통장가입기간 기준이 있다.

예치금 기준부터 살펴보면 통장 예치금이 아래 지역별 예치금액 이상이어야 한다. 예치금액은 주택청약종합저축인 경우 일시납도 가능하며, 예치금액이 부족하다면 공고일 전일까지 추가 불입을 하면 된다.

여기서 유의할 점은 예치금액은 청약하려는 아파트가 있는 지역이 아니라 나의 주소지 기으로 산정한다는 것이다. 예를 들어 서울에 있는 무주택세대주가 과천의 아파트에 청약을 하려고 한다고 해보자. 과천 지역의 85제곱미터 이하는 아래 예치금액 표에서 기타/시군이기 때문에 200만 원이다. 반면 서울 기준으로는 300만 원이다. 내 통장 잔액을 보니 2년 동안 10만 원씩 불입해서 240만 원이 있다. 200만원 이상이니 과천 아파트를 청약할 수 있겠지 하고 넘어가는 경우가 있다. 그런데 이 예치금액은 본인의 주민등록상 주소지 기준이기 때문에 예치금액은 300만 원 이상이 있어야 1순위가 가능하다. 예치금액 산정을 잘못해서 1순위 청약을 날려버리는 경우가 종종 있으니 유의하도록 하자.

헷갈린다면 한번에 600만 원을 일시납하는 것도 좋은 방법이다. 생애최초 특별공급에서 요구하는 예치금액이 600만원이기 때문에 600만원까지 불입하여 둔다면 최소한 예치금액 때문에 문제되는 경우는 거의 없다. 서울 135제곱미터 이상 대형 평수의 경우, 예치금 기준이 1000만 원이긴 하지만 재건축 아파트에서 이 정도 규모의 대형평수는 조합원이 다 가져가고, 일반분양으로 나오는 물량은 대부분 84제곱미터 이하 타입이기 때문이다.


지역별 예치금액 기준 @집 사주는 회계사


두 번째, 통장가입기간 기준이 있다. 아파트 소재지가 수도권 지역이라면 청약통장을 가입한 지 1년이 지나야하고, 수도권 외의 지역이라면 청약통장을 가입한지 6개월이 지나야 한다. 청약위축지역은 통장을 가입한 지 1개월만 지나면 되지만, 현재 청약위축지역으로 지정된 지역은 없다.

아파트 소재지가 투기과열지구나 청약과열지구라면 강화된 1순위 요건이 적용된다.

첫째, 청약통장 가입기간은 2년이 지나야 한다.

둘째, 세대주여야 한다. 세대주는 주민등록상 1세대에 1명만 지정할 수 있기 때문에, 쉽게 생각해서 한 집에 1명만 청약하라는 취지다. 세대주는 집 소유나 결혼 여부, 전세 등 임대차 계약자 명의와 관계없다. 부모의 집에 자녀가 같이 살고 있으면서 자녀로 세대주를 변경할 수도 있고, 전세계약을 아버지 명의로 했다 하더라도 자녀로 세대주 변경을 할 수 있다. 한 집에 1명만 할 수 있다는 것만 명심하면 된다. 청약열풍이 불기 이전에는 아파트에서 2명의 독립 세대주를 두는 경우도 가능했는데 지금은 청약을 위한 위장전입 이슈가 커지면서 대부분의 수도권 인기지역에서는 아파트에서는 한 집에 1명의 세대주만 허용하고 있다. 등기부등본상 건물은 1채이나 여러 세대가 살고 있는 다가구주택의 경우에는 별도의 출입문이 있고, 해당 세대만 이용할 수 있는 취사 설비 등이 갖춰져서 주민센터에서 세대가 분리된 것으로 판단한다면 각각 세대주가 될 수 있다.

셋째, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대가 아니어야 한다. 다른 아파트 청약에 당첨된 사람은 5년간 1순위 청약을 못하게 하겠다는 취지이다. 간혹 청약에 당첨되었으나 동, 호수가 마음에 들지 않아 계약하지 않는 경우가 있다. 청약은 부적격이 아닌 이상 계약을 하지 않았다 하더라도 당첨자로 명단을 관리하기 때문에 이런 경우 1순위 청약은 불가능하다. 이 조항으로 부적격 처리가 될 때가 종종 있는데, 대부분 부모님이 재건축 아파트의 소유자인 경우다. 본인과 부모님이 다른 아파트에 청약한 적이 없다고 하더라도 재건축 아파트는 관리처분인가 시점의 조합원을 당첨자로 관리하기 때문에 재건축 아파트 소유자인 부모님과 함께 살고 있다면 '당첨된 자의 세대'에 속하게 된다. 이때 당첨자로 분류되는 시점은 '관리처분인가 시점'이기 때문에, 관리처분 이전 단계이거나 관리처분인가 이후에 조합원입주권을 신규로 취득한 경우는 해당되지 않는다.

넷째, 2주택 이상을 소유한 자가 아니어야 한다. 무주택자만 1순위 청약이 가능한 것으로 아는 사람이 많은데, 1주택자도 1순위 청약은 가능하다. 단, 1주택자는 가점제 적용에서 배제되고 추첨제로만 청약할 수 있다. 추첨제 물량은 2018년 12월 법 개정으로 75%를 무주택자에게 먼저 배정하고, 잔여 25%를 무주택자와 주택 처분조건을 승낙한 1주택자에게 배정하고 있기 때문에 확률적으로 당첨 가능성이 높지 않을 뿐이다.

이렇게 민간분양 1순위 요건을 충족하였다면, 1순위간 경쟁방법으로 가점제로 점수를 계산하게 된다. 가점제는 크게 무주택기간, 부양가족수, 통장가입기간 3가지로 점수를 부여하며, 총 84점 만점으로 이루어진다.

<무주택기간>

무주택기간은 총 32점 만점이며, 1년에 2점씩 늘어난다.

청약자 본인과 배우자의 무주택기간으로만 산정되며, 함께 거주하고 있는 부모님이나 자녀가 최근 집을 매도하였다 하더라도 무주택기간 점수에 영향을 끼치지 않는다. 무주택기간은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 세는데, 그 이후 집을 판 적이 있다면 해당 주택의 잔금일(통상 등기접수일과 동일함)부터 무주택기간으로 인정된다. 배우자가 결혼하기 전에 주택을 소유하고 있다가 팔고 나서 결혼(혼인신고)을 한 경우 세대 기준 주택소유기간으로 포함되지 않으므로 나의 무주택기간으로 점수를 계산하면 된다.

예를 들어 청약자와 배우자 모두 현재 만 35세이고, 2년 전 결혼(혼인신고)을 했는데 배우자가 결혼 전인 만 32세에 집을 판 적이 있다고 해보자. 나와 배우자 기준으로 무주택기간을 산정해야 하니 배우자의 주택 처분 시점인 만 32세부터 현재까지 기간을 계산해서, 만 3년이상 만 4년 미만 (8점)이 될 것 같지만, 이때는 세대를 구성하기 전이라 주택소유기간에 포함되지 않는다. 그러므로 청약자 본인 기준인 만 35세를 기준으로 만 5년 이상 만 6년 미만 (12점)으로 계산하면 된다.

무주택기간 @집 사주는 회계사


한편, 주택을 소유하였지만 주택을 소유한 것으로 보지 않는 10가지 예외조항이 있다.

대표적으로 상속으로 인해 공유지분을 취득한 경우, 만 60세 이상의 부모님이 주택을 소유한 경우, 소형·저가주택을 취득한 경우 등이 이에 해당된다. 다음에 하나라도 해당된다면 해당 주택을 소유한 기간은 무시하고, 위의 무주택기간 기준에 따라 점수를 계산하면 된다. 10가지 예외조항은 아래와 같다.


10가지 예외 조항 @집 사주는 회계사


가장 문의가 많은 9항의 소형 저가주택 규정을 살펴보자. 


소형저가주택은 전용면적 60제곱미터 이하, 수도권 공시가격 1.3억원(지방 8천만원)이하인 주택을 말한다. 수도권이라 함은 서울특별시, 인천광역시, 경기도를 지칭하고, 면적 및 공시가격은 부동산공시가격 알리미(http://www.realtyprice.kr)에서 확인할 수 있다. 해당 사이트에서 아파트라면 공동주택가격열람을, 단독주택이라면 개별주택가격열람을 클릭하여 조회해보면 연도별 공시가격과 주택의 면적을 확인할 수 있다. 공시가격은 매년 4월말 고시되므로 만약 해당연도의 공시가격이 고시되기 전에 집을 처분한 경우는 직전연도의 공시가격으로 소형저가주택 여부를 판단하면 된다. 여기서 주의할 점은 소형저가주택은 오직 민간분양 일반공급시에만 무주택으로 본다는 것이다. 민간분양 일반공급이 아닌 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 특별공급이나 공공분양 일반공급에서는 소형저가주택도 유주택으로 간주한다.


<부양가족수>

부양가족은 총 35점 만점이며, 1명당 5점이 부여된다.

4인 가족이면 20점, 5인 가족이면 25점, 6인 가족 30점, 7인 가족 이상이면 35점이다. 청약홈에서 청약을 할 때는 조금 헷갈릴 수 있는데, 본인을 제외한 부양가족 수로만 선택해야 한다. 4인 가족이라면 4명을 선택하면 안되고, 본인을 제외한 부양 가족 수 3명을 선택해야 한다. 1인 가구라면 부양 가족 수 0명이므로 5점, 4인 가족이라면 본인을 제외한 부양 가족 수는 3명, 20점 이렇게 계산된다.


 부양가족 수 @집 사주는 회계사


부양가족으로는 배우자, 양가 부모님 및 조부모님(직계존속), 미혼자녀(직계비속)만 인정된다. 방계인 형제, 자매는 함께 있어도 부양 가족으로 인정되지 않으며, 조카를 포함한 친척, 동거인으로 등재된 지인 또한 모두 부양 가족으로 인정되지 않는다. 양가 부모님 및 조부모님(직계존속)은 주민등록상 3년 이상 계속해서 함께 있어야만 부양 가족으로 인정되며, 중간에 한번이라도 주민등록이 분리되었다면 해당 시점부터 다시 3년을 기산하게 된다. 만약 동거하고 있는 부모님이 주택을 소유한 경우에는 청약자는 무주택세대주가 아닌 1주택세대주가 되어 1순위 가점제 청약이 불가능하다. 이때도 부모님이 만 60세 이상이라면 무주택으로 보는 10가지 예외조항 중 6항에 해당되어 무주택세대주로 인정이 되지만, 부양 가족 수에서는 빠지게 되므로 유의하여야 한다. (2018년 12월 이전에는 부모님이 집이 10채여도 만 60세 이상이라면 무주택으로 간주되었고, 청약자의 부양가족에도 포함이 되었다 +_+)

부양가족점수를 올리기 위해 요양 시설에 있는 조부모님을 주민등록 등재하는 경우도 있는데, 입주자모집공고일 기준 3년 이내, 계속해서 90일 초과하여 요양시설에 있었다면 원칙적으로 부양가족으로 인정되지 않는다. 이는 해외 체류 케이스와 동일한 기준인데 위장전입으로 간주되므로 적발시 부적격 취소는 물론 과태료까지 부과될 수 있으니 유의하도록 하자.

만 30세 미만 미혼 자녀는 공고일 기준으로 주민등록상 함께 있으면 전입시점과 관계없이 부양가족으로 인정이 되지만, 만 30세 이상 자녀라면 주민등록상 1년이상 계속해서 함께 있는 경우만 부양가족으로 인정된다. 자녀가 이혼을 한 후 함께 거주하는 경우에는 만30세 여부와 관계없이 부양가족으로 인정되지 않는다.

주민등록상 자녀가 등재되어 있지만 군 의무복무로 인해 함께 살지 않는 경우는 어떻게 될까?이 경우는 부득이한 사유로 인정되어 부양가족에 포함이 된다.

<통장가입기간>

통장가입기간은 총 17점 만점이며, 1년당 1점이 부여된다. 청약할 때는 청약자의 통장가입기간은 자동으로 조회가 된다. 청약저축이나 청약부금을 청약예금으로 전환하는 경우도 있는데 이때도 최초 가입일 기준으로 기간을 산정한다. 부모님의 청약저축 통장을 본인명의로 변경하는 경우도 마찬가지로 부모님의 최초 통장가입일 기준으로 기간을 산정한다.


청약통장 가입기간 @집 사주는 회계사


국토부에 따르면 갈수록 복잡해지는 청약 제도의 변경 덕분에, 청약 부적격자 비율은 2017년 11.9%에서 2020년 9.5%로 매년 10% 수준에 육박한다. 10명 중 1명은 청약제도를 제대로 이해하지 못해서 소중한 청약 기회를 날려버린다는 것이다. 부적격자가 되면 1년 동안 청약을 할 수 없게 됨은 물론 의도하지 않았다 하더라도 부적격 사유에 따라서 수천만원의 벌금 처분도 받을 수 있다. 최소한 가점제 하에서 점수를 어떻게 계산하는지는 확실히 마스터하여 부적격으로 인한 소중한 기회를 날리는 일은 없도록 하자.

한편 최근 서울 및 경기도의 주요 지역 당첨자 커트라인 점수는 올라가고 있는 추세이다. 50점 중후반이면 당첨될 수 있던 단지가 60점 중반은 되어야 하고, 60점 중반이면 당첨될 수 있었던 단지도 4인 가족 만점인 69점이 되어야 도전해볼 수 있다. 이는 작년과 올해 수도권 인기지역의 아파트 일반분양 물량이 줄었기 때문인데, 약 4700세대의 일반분양이 예정되어 있는 둔촌주공을 포함한 재건축 인기단지의 일반분양이 계속 밀리고 있기 때문이다. 현재의 분양가상한제 하에서 주택도시보증공사(HUG)는 일반분양가를 시세보다 현저히 낮게 책정할 수 밖에 없고, 이에 따라 추가 분담금이 늘어나게 되는 조합원 입장에서는 어쩔 수 없이 일반분양을 미루게 되는 상황인데, 청약만을 바라보는 무주택자 입장에서도 속 터지기는 매한가지다. 어느 한쪽의 일방적인 손해가 없게끔 조율하는 지혜가 필요하지만 현실적으로 쉽지 않으니 이러지도 저러지도 못하는 상황이 나올 수밖에.

조합원이나 청약대기자 모두 내년 대선 및 지방선거 이후 청약제도 개편 등을 잘 살펴보면서 본인에게 맞는 최적 선택을 하기를 바란다.

다음 시간에는 민간분양이 아닌 공공분양의 일반공급 및 특별공급 요건을 자세히 살펴보기로 하자. 

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