부동산 정책 읽기



저자 소개
마일스톤 / 부동산 전문기자
신문사에서 남들보다 하루 먼저 정보를 얻어 모두가 알도록 알리는 일을 합니다. 매일 새로운 뉴스만 쫓다보면 뉴스 속에 숨은 의미를 놓치는 경우가 많습니다. 뉴스는 알려주지 않는 뉴스를 함께 알아가는 코너가 됐으면 합니다.

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키워드
부동산주택정책시장


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전세가격은 누가 올렸나

마일스톤
2021-08-18

최근 집값 못지않게 전세가격도 많이 오르고 있습니다. 한국부동산원 자료를 보면 지난해 전국 주택 전세가격 상승률은 4.6% 였습니다. 2015년 4.9% 상승 이후 가장 높은 수치입니다.

우리나라 전세가격은 2018년과 2019년에 각각 1.8%와 1.3%씩 떨어졌습니다. 불과 1년 사이에 상황이 급반전한 것이죠. 서울만 놓고 보면 지난 7월 아파트 평균 전세가격이 6억 348만 원(KB부동산 기준)입니다. 1년 전 4억 9922만 원보다 1억 원 넘게 올랐습니다.

무주택자는 고민입니다. 집값에 이어 전세가격마저 오르자 이럴 바에는 그냥 ‘영끌’이라도 해서 집을 사는 게 낫겠다는 생각도 들지만, 정부는 지금 집값이 고점에 왔다며 ‘영끌’만은 하지 말라고 말리고 있습니다. 전세시장 혼란은 일시적이며, 조만간 안정될 것이라고도 합니다.

정부 말을 어디까지 믿어야 할까요.

우선 지금 상황을 면밀하게 분석하는 것이 중요합니다. 전세가격이 왜 오르고 있는지부터 봐야겠죠.

세입자 보호한다는 임대차 3법이 독

전세가격은 통상 집값과 관계가 있습니다. 일반적으로 집값이 오르면 임대료도 같이 오르는 경우가 많습니다. 실제로 주택가격이 1% 오르면 전세가격은 0.345% 오른다는 연구 결과도 있습니다. 그렇다고 하더라도 최근 전세가격 상승을 자연스러운(?) 현상으로 보기에는 진폭이 너무 큽니다.

전문가들은 진폭의 원인으로 지난해 7월과 8월에 국회를 통과한 임대차 3법(계약갱신요구권, 전월세상한제, 임대차신고제)을 지목합니다. 계약갱신요구권으로 임대기간이 최대 4년으로 늘어나면서 전세가격이 뛰었다는 분석입니다.

주택임대차 보호제도, 과거엔 어땠을까

우리나라에 주택임대차 보호제도는 1981년에 처음 도입됐습니다. 임대차 기간을 최소 1년으로 한다는 내용이 핵심이었죠. 그 이전에는 통상 6개월 단위로 임대차계약을 맺었다고 하는데, 법으로 보장된 임대차 기간 자체가 없었다고 합니다. 임대차 기간은 1989년에 다시 늘어납니다. 주택임대차보호법(주임법)을 개정해 최소 임대차 보장 기간을 2년으로 늘렸고, 작년까지 유지됐습니다.

과거에 임대차 보장 기간이 늘어나면 전세가격은 상승했습니다. 늘어난 임대차 보장 기간을 감안해 집주인들이 임대료를 한꺼번에 올렸기 때문입니다. 주임법이 개정된 1989년에는 전세가격이 전국적으로 17.5%가 올랐고, 이듬해인 1990년에는 16.8%나 뛰었습니다.

정부의 전세가격 통계는 1986년부터 확인이 가능하기 때문에 1981년의 전세가격 변화를 직접 확인하기는 어렵습니다. 다만, 당시에도 전세가격은 많이 올랐던 것으로 보입니다. 언론에는 전세가격 상승에 절망한 세입자가 스스로 목숨을 끊었다는 기사가 실렸고, 정부는 2년 만인 1983년에 주임법을 다시 고쳐 계약기간 내 임대료를 연간 5% 이하로만 인상할 수 있게 했으니까요.



정부의 빗나간 예상

이런 현상이 지금이라고 예외일리 없습니다. 정부와 여당도 당연히 과거 사례는 알고 있었습니다. 하지만 정부와 여당은 과거와는 다를 것으로 봤습니다. 과거 임대차 기간 연장은 신규 계약부터 적용이 된 반면 이번에는 기존 세입자도 2년의 추가 계약을 요구할 수 있도록 제도를 설계했기 때문입니다. 이미 살고 있는 세입자가 2년을 더 살면서 임대료는 전월세상한제를 적용해 5% 이하로 올리도록 했기 때문에 전세가격 급등은 없을 것으로 봤습니다.

안타깝게도 시장은 정부 생각대로 움직이지 않았습니다. 생각보다 계약갱신요구권을 쓰지 못하는 세입자가 많았습니다. 지난 6월 임대차 신고제가 시행된 이후 한 달 간의 신고된 6만 8000건의 임대차 계약 중에 계약갱신요구권을 쓴 계약은 11% 가량인 8000건에 그쳤습니다. 세입자 대부분은 집주인의 실거주 협박(?) 등에 못 이겨 5% 이상 임대료를 올려주거나 다른 곳으로 이사를 한 것으로 추정됩니다.

집값 상승으로 전세가 상승 압력이 커지는 상황에서 임대차 제도까지 건드렸으니 그야말로 불에 기름을 부은 격이 된 겁니다. 정부의 기대와 달리 조만간 전세시장이 안정되기는 쉽지 않아 보이는 이유입니다.

공급도 어렵다…무주택자 '진퇴양난'

과거 정부는 전세난을 주택공급으로 풀었습니다. 1989년 주임법 개정 이후 전세 파동을 생기자 정부는 이듬해 ‘4ㆍ13 대책’을 통해 다세대ㆍ다가구주택을 쉽게 지을 수 있게 했습니다. 지금도 오래된 주택가에 쉽게 볼 수 있는 빨간 벽돌로 지은 주택들이 당시 대책의 흔적입니다. 1980년대에 연간 25만 9000가구 정도였던 주택 인허가는 1990년에는 무려 75만 가구로 증가했습니다. 1991년 전세가격은 1.9% 상승에 그쳤습니다.


지금은 이 방법을 쓰기 어렵습니다. 지금 문제가 되는 것은 아파트 전세 부족인데, 아파트 공급은 올해와 내년에는 감소할 것으로 예상됩니다. 아파트는 '빵'이 아닌 탓에 정부도 방법이 없습니다.

무주택자 입장에서는 진퇴양난입니다. 집값은 꼭지를 향해 가고 있고, 전세난은 쉽게 풀리기 어려워 보입니다. 집값이 좀 내리길 기다리거나 시세보다 싼 공공분양주택 청약에 도전하려면 전세시장이 좀 더 있어야 하는데 점점 거주비용이 올라가고 있습니다.

특히 정부의 주택 공급 정책이 단기적으로 전세시장에 압력으로 작용할 여지가 있습니다. 최근 진행한 1차 사전청약 경쟁률이 평균 21.7대 1로 나타났는데, 사전청약 경쟁률이 올라가면 갈수록 전세 수요가 더 늘어날 공산이 큽니다. 2∼3년 뒤에 있을 본청약 때까지 무주택 상태를 유지해야 하기 때문이죠. 게다가 사전청약 경쟁률을 봤을 때 당첨을 자신하기도 어렵습니다. 특별공급에 도전할 수 없는 일반 무주택자라면 더 그렇습니다.

일부 전문가는 비교적 가격이 싼 다세대주택을 사서 이른바 ‘몸테크’를 하는 것도 방법이라고 합니다. 실제 올해 상반기 서울에서는 다세대주택 거래량이 아파트를 뛰어넘기도 했습니다. 여러모로 무주택자에게는 시련의 시기입니다.



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